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BOB半岛“现房销售”持续推进能否帮市场走出困境?
发布日期:2024-01-27 21:33:32

  BOB半岛现房销售制度的推行将是大势所趋,从长期来看对行业整体利大于弊,但转型期间必然承受一系列“阵痛”,需要政府、市场和企业三方合力将转型期度过。

  1月15日,随着郑州郑东新区北龙湖地块成交,郑州的首宗现房销售试点地块落地,而实际上“现房销售”自2023年初以来便在多个省、市住建部工作会议或通知中被提及。整体来看,现房销售制度未来将成大势,且长期以来将利大于弊。

  从“抑制土地过热”到“维稳市场信心”2023年下半年以来超10城提出现房销售

  2023年8月份,河南省住建部已经提出以郑州、开封作为试点城市,积极探索现房销售。直至今年1月份,郑州成功出让首宗现房销售试点地块,也是今年郑州成交的第一宗纯住宅地块,地块位于郑州传统改善/高端住宅板块北龙湖,由本土房企河南海义和郑东新区管委会联合拿下,溢价率36%,总价7.9亿元,楼板价11428元/平方米。

  事实上,现房销售在土地市场中早已屡见不鲜。北京、上海、深圳等核心城市早在2015年左右已出现个别现房销售的地块,而在上一轮市场上行周期中,苏州、杭州等城市也试图通过“现房销售”控制土地市场过热的势态,推行集中供地以来,北京更是出让过多宗竞现房销售的地块。

  2023年后在“保交付”压力下,住建部在年初工作会议中提出有条件的城市可以进行现房销售试点,随后山东、安徽、四川、河南等多省市都在工作会议中提及现房销售试点,且政策颗粒度逐渐从省细化至市、甚至个别区域:例如河南试点城市为郑州BOB半岛BOB半岛、开封,山西试点城市为晋城市、湖南试点城市为长沙市,2023年9月,雄安新区取消了商品房预售制度,成为继海南后第二个进行全面现房销售的地区。

  仅2023年下半年以来,已经有超过10个省/市通过会议或各类通知,提出关于现房销售推进的有关措施,部分地区如成都已经出台了较为具体的细则。此外大部分地区采取的鼓励措施,以税收优惠、缓缴配套设施费、鼓励金融机构给予贷款等为主。

  从现房销售政策本身而言,已经由过去上涨行情中作为抑制土地市场过热的手段,逐渐演变成行业出清阶段“保交付”、维稳市场信心和购房预期的重要抓手,也是房住不炒之下长效机制的一种体现。

  为了更直观的探究现房销售的情况,我们以北京为例,作为各大龙头房企、规模房企的战略重地,北京土地市场热度横向对比一直居高不下。且从2021年集中供地开始,便将“竞现房销售”作为控制土地市场热度的手段之一,也是目前现房销售地块最多的城市。

  据cric统计,从2021年至今北京共有13宗含宅地块中含有现房销售的部分,按照现房销售建面所占地块总建面的比例来看,现房销售比例主要分布在10%-50%之间,仅有2021年12月出让的朝阳区劲松地块需要全现房销售。整体来看,北京的现房销售项目主要有以下3个特点:

  项目位置较优或配套完善,属于优质核心土地资源。“竞现房”作为土地竞拍达到最高限价后的控制方式,基本仅有优质土地资源能够到达熔断价后到达这一环节,因此大多数现房项目分布于朝阳区、海淀区这两个重点区域,而昌平区高教园区地块、丰台区造甲村地块等周围也配套完善、或已有浓厚居住氛围。

  拿地企业以国央企为主。由于北京土地总价较高,自带一定的进入门槛,加上现房销售的条件后,对拿地房企提出更高的要求,因此目前北京 13 宗现房销售项目的竞得人中,仅有懋源控股一家民企,其余拿地房企均为央国企或有国资背景的企业。

  预留盈利空间较高。现房销售无疑拉长了项目的回款周期,在以“高周转”为核心的房地产行业中将会大大影响房企的盈利,因此这些现房销售项目均从销售指导价方面保持了较高的空间:例如全部现房销售的朝阳区劲松地块,销售指导价 106600 元 / 平方米,与楼板价之间有 7.8 万元 / 平方米的价差,地价房价比低至 0.27 。此外大部分含现房销售的地块,房价与地价之间都有 3 万元 / 平方米以上的价差,留足了相对充裕的盈利空间,也给打造好的产品预留了足够空间。

  除了近几年集中供地中不少城市已“竞现房”作为控制土拍热度的方式以外,上海、深圳更早率先已有个别地块进行了现房销售的试点,例如上海黄埔区五里桥街道104街坊39/1宗地以及深圳龙华新区A816-0060地块,均要求全部以现房销售,目前两个地块项目均已入市,具体销售情况有所不同:

  上海廿八尊项目总体量较小,总建面仅9639平方米,共规划28户,一次性推出并开盘当天认购率达到71%,后续也基本没有销售压力,迅速售罄,但项目从拿地到开盘经历了6年时间,开发周期较长。

  深圳龙华金茂府体量达到14.6万平方米,共规划1326户,2019年11月首次开盘推出220套,认购率为73%。但由于拿地时2016年,市场正处于上一轮上行周期中,预期较好,开盘时2019年末,深圳处于楼市高热状态。但后续又出台了限购限贷加码政策、推出二手房参考价政策等,导致后期项目销售受到较大的影响。

  总体来看,现房项目的销售上存在诸多优势,例如所见即所得、购房者的主动性增强,以及与周边期房项目相比能够存在一定的价格优势。但同时也面临两大痛点:一是拿地至开盘时间过长,项目回款速度慢;二是在较长的建设周期中,外部市场环境或将出现较大的变化,与拿地阶段的研判可能有较大出入。

  长期以来,期房预售制度下房地产行业已经形成了一套较为成熟、规范化的开发流程,在项目开发的各个环节中房企都以期房预售为基本出发点,现房销售制度的推行,无疑将对整个行业的运营模式都将产生较大的影响。

  从政府端来看,有两大方面值得考虑:一是推行现房销售制度在短期内可能将对企业的拿地产生负面影响,市场下行周期中叠加现房销售要求将进一步影响房企投资积极性,土地财政压力进一步加大;另外推行现房销售制度需要更多激励方式相匹配,目前实施的税收优惠、缓缴配套设施费、贷款利率优惠等刺激力度可能不足。

  从市场端来看,现房销售制度能够明显降低交付风险,也对一手房重新占领市场份额有促进作用,同一区域内的现房项目销售优势将明显大于期房销售项目;另外在目前市场信心不足的情况下,现房销售有利于提升购房者的信任度和主动性;此外现房销售将拉长项目的入市供应周期,有助于改善目前供过于求的整体情况。具体项目来看,城市核心区域的豪宅/高端项目较为适合作为试点项目推行。

  从企业端来看,现房销售制度对两类企业相对更加“友好”,一类是运营实力与资金实力并重的国央企,第二类则是在过去一轮上升周期中并未高速扩张、杠杆率可控、专注地方市场的“小而美”开发商。

  总体来看,现房销售制度的推行将是大势所趋,从长期来看对行业整体利大于弊,但转型期间必然承受一系列“阵痛”BOB半岛,需要政府、市场和企业三方合力将转型期度过。现房销售制度的推行难以快速、全面铺开,只能通过以点带面的方式逐步试行,且需要实力强劲的国央企作为表率,而其他的民企和中小房企也需要尽快转换思路,适应未来新制度下的运营方式的转变。