BOB半岛温馨提示：随着我市房地产的持续升温，物业管理越来越受到人们的广泛关注，各种与物业管理有关的纠纷因此也层出不穷，的确，人们购房后天天要与之打交道的便是物业管理企业了，可以说，物业好坏是衡量人们居住质量高低的一个重要标准。今年是天津市物业管理服务年，推行这样的活动，目的只有一个：就是要求物业管理企业要更好的为业主服务，满足业主的需求。今恰逢秋季房交会开幕，想买房的人们自然对物业也格外关心，如果因物业公司服务不佳，使得您无法安居新房，这岂不是一件憾事儿!但是，您对物业管理又知道多少呢？

　　目前，本市的物业公司主要有三种：一种是由开发商派生出来的物业管理公司，它实际是开发公司的一个部门，因为它不是一个独立法人的企业，因而可以说是先天不足，后继乏力；一种是独立经营核算的纯粹专业化的物业公司，这是专门从事物业管理的企业，也是以后物业公司的发展方向；第三种是由企业系统转制过来的公司，这类公司也进行独立化的企业经营，但与原企业有着千丝万缕的联系。这一类公司在以后的发展中容易面临产权不明晰的问题，应当注意尽早理顺产权关系。虽然目前这三种物业公司形成实力相当，在市场份额中的比重基本持平，但物业管理作为一门服务性行业，急需专业素质高、服务质量过硬且产权清晰的企业，这就需要建立独立的专业化公司，那些依靠开发商或母公司的物业管理公司是没有前途的。

　　物业管理这个词虽然已经不再新鲜，但要买房的您是不是真正了解它的含义呢？广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。狭义的含义则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。

　　在感性上了解了物业管理的意义之后，我们来看看到底有哪些方面值得我们注意。首先，在进入物管公司负责的正式物业管理之前，业主必须了解要经历一个时期：前期物业管理BOB半岛。前期物业管理是指在新建物业的业主会(或者业主代表会)成立前，房地产开发企业委托物业管理企业所进行的物业管理服务活动。新建物业出售前，房地产开发企业应当选聘前期物业管理企业进行前期物业管理，并签订前期物业管理服务合同。前期物业管理期间，物业竣工验收合格交付使用前所发生的物业管理公共服务费BOB半岛，由房地产开发企业承担；物业竣工验收合格交付使用后所发生的物业管理公共服务费，由业主承担。物业管理公司资质鉴定。现在我们就要进入正式物业管理阶段了。在此之前，我还要向大家介绍一下物管公司的资质情况。物业管理企业是接受业主或者业主会(或者业主代表会)的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的经济组织。物业管理企业必须取得市物业管理行政主管部门按照国家和本市的规定所核定的物业管理企业资质，并按核定的资质等级从事物业管理服务活动。物业管理企业的管理人员应当取得市物业管理行政主管部门核发的岗位证书，持证上岗。召开业主会会议。新建物业入住率达50%以上，或者业主入住达2年以上的，以及公有住宅出售建筑面积达30%以上的，应当召开首次业主会会议，选举产生业主委员会及业主委员会主任、副主任、委员，这是业主维护自己权力不受侵害的强有力阵地，是全体业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会拥有很多行之有效的权利，业主们应该积极参与业主会的活动，并给与最大的支持。首次业主会会议在区、县物业管理行政主管部门的指导下，由前期物业管理企业负责召集。业主会每年至少召开一次业主会会议，由业主委员会负责召集。业主会会议可以邀请居民委员会代表、使用人代表列席。签订合同。物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主会(或者业主代表会)签订物业管理服务合同。您可不能小看这件事，签合同中的学问可是不小。这里面不仅要包括业主会(或者业主代表会)和物业管理企业的名称、物业管理服务区域的范围，还要写明物业管理服务的内容、标准、物业管理公共服务的费用，还有物业管理服务合同的期限、违约责任、合同解除的条件以及当事人双方约定的其他事项。虽然很繁琐，但是您一定要认真阅读，仔细思考，因为一旦在实际中出了问题，这可是您强而有力的证据。

　　《天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》明确规定：将普通住宅小区物业管理服务标准和收费标准规定了4个等级。各等级收费标准均为中准价格，即提供一级标准服务的中准价为1元，二级的为0.75元，三级的为0.50元，四级的为0.35元。同时规定了上下不超过20%的浮动幅度。物业管理服务收费包括物业管理服务费、特约服务费和代办服务费。物业管理服务费：是指物业企业接受业主会、房地产开发建设单位的委托，依照合同约定对住宅小区的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、公共秩序等内容进行日常维修、养护、管理、服务所收取的费用。特约服务费：是指物业企业接受个别业主或使用人委托，为其提供物业管理服务合同以外的服务所收取的费用。代办服务费：是指物业企业接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业服务部门委托为业主服务，向委托单位收取的费用。普通商品住宅小区的物业管理服务费实行政府指导价。特约服务费和代办服务费实行市场调节价，具体收费标准由双方协商议定。

　　在物业管理过程中，会涉及到许多看似简单其实复杂繁琐的小问题。虽然是小问题，但常常却是引起纠纷的根源所在，因此，业主必须对这样的问题多加防范。1、道路。物业管理区域内道路的维修养护，由物业管理企业负责；物业管理区域以外道路的维修养护，由市政道路养护维修部门负责。原未实施物业管理的住宅区实施物业管理的，其物业管理区域内的道路，仍由市政道路养护维修部门负责养护维修。2、排水。物业管理区域内排水设施的维修养护，自楼栋口外第一个检查井或者化粪井(含检查井或者化粪井)以内的设施，由物业管理企业负责；自楼栋口外第一个检查井或者化粪井以外的设施，由市政排水养护维修部门负责。3、绿化。物业管理区域内绿地BOB半岛、树木等绿化设施的养护，由物业管理企业负责；按照园林规划建成的公园、小游园和原未实施物业管理的住宅区经整治后实施物业管理的绿化设施养护，由园林部门负责。4、装修。业主或者使用人装饰装修房屋前，应当告知物业管理企业。物业管理企业应当将装饰装修禁止行为和注意事项告知业主或者使用人，并签订装饰装修管理协议。按照规定需要经过有关行政主管部门批准的，应当按照规定办理。物业管理企业应当对房屋装饰装修进行监督，对不符合安全要求的，应当劝阻制止，限期改正。