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BOB半岛《2022-2023年中国物业管理行业发展白皮书》发布
发布日期:2023-11-26 17:59:33

  BOB半岛2022年对于物业行业是更具挑战的一年:城市化继续推进物业管理行业高速发展;资本化力量推动物企合纵连横、竞争更加激烈;提升内功与外延扩张并举,一维增长向多维出击发力;物业管理从大地产行业附属功能,到走向独立。前进与曲折从来都是发展路上的一体两面……2023年,物业行业又将呈现何种发展趋势?

  克而瑞物管重磅发布《2022-2023年度中国物业管理行业发展白皮书》,将对这些一一回应,从九大篇章:政策篇、市场篇BOB半岛、资本篇、企业篇、拓展篇、品牌篇、智慧篇、城市篇、趋势篇,全景解读中国物业行业。

  2023年,一系列政策信号接连释放,发展成为首要任务。经济复苏正在路上,行业发展新转折点已经到来。房地产市场发生根本性变化,因城施策支持刚性和改善性住房需求,促进房地产软着陆。二十大召开,“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,大力推进保障性住房。物业管理从增量市场向存量市场转化,新增渠道多元化。中央经济工作会议召开,居住、养老等消费被多次提及。“双碳”引领时代发展,行业更加关注节能绿色低碳。

  2022年,国家基层治理政策落地加速。社区服务体系发展规划升级,完整居住社区指南发布并开展试点,各地推进社区治理模式创新。物业服务企业成为基层治理“三驾马车”的重要力量之一,价值得到政策重视,发展得到鼓励支持。

  2022年,各地完善物业管理相关规范。一是落实中央政策关于基层治理相关政策,修订物业管理条例。二是明确物业服务等级、标准和规范。三是规范物业服务收费管理办法。四是规范物业专项维修资金管理。

  2022年,养老事业得到空前关注。2月,国务院印发《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划的通知》,提及支持物企与养老机构合作提供居家养老服务,鼓励物企将服务延伸至老年家庭。9月,十三部门印发《养老托育服务业纾困扶持若干政策措施》,通过免租金、免费或低价提供场地、按50%税额顶格减征“六税两费”等方式支持养老服务业。各地密集发布养老相关扶持政策,落实中央应对老龄化战略。

  2022年物业管理行业保持了快速的发展态势,行业总规模达到353亿平。综合城镇人口增量BOB半岛、地产开发增量以及人均住房面积提升、物业覆盖率提高等因素,经测算,预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米,2021-2025年年复合增长率3.2%。

  随着机关及事业单位后勤服务社会化改革不断推进,非住业态规模快速增长,2022年非住业态物业管理总规模142.5亿平方米,其中商业物业管理规模19.1亿平方米,办公物业管理规模34.7亿平方米,医院物业管理规模6.9亿平方米,学校物业管理规模21.5亿平方米,园区物业管理规模24.0亿平方米,公众及其他物业管理规模36.4亿平方米。

  2022年物业管理行业物管营收为12437.2亿元,同比增长4.5%。随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富,物业管理行业的营业收入同步增加。经测算,预计到2025年,行业物管营收有望达到14074.1万亿元。

  回首2022,可以看到资本市场的肃杀和冷清充斥着整年:物企上市意愿下降,地产拖累和自身商业模式缺乏创新成为物业股估值下跌的外内因,物业股价和估值超跌触底…….低迷时期,物企也发起了多轮自救动作来提振资本市场信心:回购、分红、股权激励……终究,守得云开见月明,11月份受房地产融资政策“三支箭”等政策提振,物业股估值开始触底反弹,并将有望在随后逐步回归到行业合理的估值范围。

  根据港交所新规,自2022年1月1日1起,港交所正式实施新修订的主板上市规则,将上市申请人的主 板盈利规定调高60%以上,上市门槛提高,对于部分之前递表而未在新规实施前成功上市的物企,如瑞安新天地、明宇商服等因受新规掣肘,因业绩不达标而被拒于资本市场大门之外,上市折戟。

  受经济大环境、房地产市场拖累和反复疫情的影响,以及因联交所审批趋严及板块估值偏低,2022年物业上市热情进一步减弱,多家物企首次递表到期未能更进一步,二次甚至三次递表企业增多,部分企业多次递表或聆讯后而再无后续动作,行业出现IPO终止和退市现象。

  下调2022年业绩指引,预期增速放缓。2021年物业管理行业经历发展大变局,物企处境艰难。2022年以来,低迷的市场情绪持续,企业更为谨慎。从2022年业绩发布会来看,部分物企下调2022年业绩指引,预期增速放缓。

  疫情导致企业成本支出上涨,应收账款风险暴露以及坏账计提等对物企利润水平产生影响,物企成本上涨,利润下降,上市物企出现增收不增利的现象。2022年58家上市物企净利润均值2.14亿元,较上年同期下降6.86%。毛利均值为4.92亿元,较上年增加15.76%。上市物企净利润首次出现普遍下跌,净利润与毛利增速与此前超过40%的增速相比,下降明显。

  2021年以来,物业管理行业经历了快速变化的三个阶段:2021年上半年,延续2020年底的利好政策,上半年,在十部委等相关部委接连出台多项行业重磅政策,加上年初物企陆续发布的盈喜、业绩公告,企业明确三至五年战略规划,良好的政策环境和企业业绩水平提振物业板块,资本市场对物业板块拥有较高的预期,估值集中分布在30-40倍。而下半年开始,受地产暴雷、债务危机的影响,物业管理行业在资本市场遇冷,上市进程受挫,物业股估值加速下滑回调。

  2021年以来上市物企纷纷为高规模增长立下flag,企业在管面积增速普遍保持在30%-50%之间,部分企业增速设定甚至超过50%,企业规模拓展压力巨大,收并购成为企业规模增长的重要方式之一。

  2021年并购市场主力是民营企业,碧桂园服务以不超过100亿元收购富力物业成为迄今为止行业最大交易额的并购事项,2021年碧桂园服务在并购市场共计投入207.5亿元,占年度总交易金额的近六成,成为年内“并购王”,全年民企并购交易金额占比高达99%。

  从并购特点来看,区域补强、业态补强仍是2022年企业并购的主要方向。碧桂园服务收购中梁百悦智佳提升了华东区域的管理密度;华润万象生活收购中南服务、祥生物业,也旨在进一步强化了企业在华东区域的影响力。招商积余收购中民物业、深圳汇勤提升了企业在金融物业领域的竞争力;合景有货收购广东特丽洁环境加速企业在城市业务的布局。

  2022年,危机重塑市场格局,更多物企开始重视品牌工作。领先物企在发展中逐渐取得共识:系统规划品牌战略;升级企业服务产品系列;以全面的品牌矩阵形成合力;运用新媒体、新渠道、新形式,搭建传播矩阵,全方位开展品牌建设。

  2022年,物企品牌焕新趋势延续。品牌焕新通常出于以下几方面考虑:一是基于企业发展战略调整,明确企业核心发展方向;二是强调以服务为本,重视提升服务水平和业主体验;三是反映科技趋势和在物业服务实践中的应用。

  2022年,物企品牌焕新趋势延续。品牌焕新通常出于以下几方面考虑:一是基于企业发展战略调整,明确企业核心发展方向;二是强调以服务为本,重视提升服务水平和业主体验;三是反映科技趋势和在物业服务实践中的应用。

  数字化的重要性毋庸置疑,但数字化的进程道阻且长。近年来,通过对物业企业的走访和调研,我们发现企业数字化的意识越来越强,数字化的投入在逐步加大,数字化对业务的帮助也越来越明显。从整体上看,物业企业数字化转型的关键在于如何用好数字化工具,重新定义业务模式、运营模式和管理模式,完成企业从流程驱动向数据驱动的变革。

  2. TOP50物企数字化转型成效已达预期,更看重供应商服务案例与实施经验

  3. 企业经营:上市物企市值占比高达75%,在管规模、营收均高于其他区域

  三、华中区域:行业监管加强,武汉、长沙等省会城市表现突出,基础服务仍是企业主要收入

  1. 市场:区域市场发展起步晚,北京、天津发展领先,外来物企“抢食”频繁

  六、西北区域:自管项目仍为主流,收入来源主要为基础物业服务,企业业态分布、人才结构不断优化

  3. 企业经营:基础物业服务收入仍为主要收入来源,业态分布、人才结构不断优化