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BOB半岛杭州市住宅区物业管理暂行办法
发布日期:2023-12-10 20:05:49

  BOB半岛《杭州市住宅区物业管理暂行办法》已经市人民政府常务会议审议通过,现予发布,自发布之日起施行。

  第一条为规范住宅区物业管理行为,明确业主、使用人和物业管理公司的权利和义务,保障物业的合理使用,创造和保持良好的居住环境与公共秩序,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

  第三条本办法所称住宅区,是指达到一定规模、基础设施配套比较齐全的居民生活区。

  本办法所称住宅区物业(以下简称物业),是指住宅区内住宅与非住宅房屋及相配套的公共设施、设备和场地。实行物业管理的住宅区范围由杭州市人民政府物业管理行政主管部门划定。

  本办法所称物业管理,是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。

  第五条杭州市房地产行政主管部门(以下简称市物业主管部门)主管本市住宅区的物业管理工作。

  各区房地产行政主管部门(以下统称区物业管理部门)依照本办法对辖区内物业管理进行监督管理。

  各级有关职能部门应当按照各自的职责,配合物业主管部门做好住宅区物业管理工作。

  街道办事处(镇人民政府)负责协调物业管理与社区管理、社区服务的相互关系。

  第七条实行物业管理的住宅区应依照本办法规定成立业主委员会。业主委员会代表住宅区全体业主及使用人的合法权益,委托物业管理公司实行物业管理,并依据本办法、业主公约、业主委员会章程和物业管理服务合同行使职权。

  第八条物业管理公司根据本办法的规定,接受业主委员会的委托,依照物业管理服务合同,对住宅区的物业统一实施管理。

  第九条住宅区入住率达到百分之五十以上或住宅竣工交付使用已满二年的,区物业管理部门应组织召开第一次业主大会或业主代表大会,选举产生业主委员会。

  第十条业主大会由本住宅区的全体业主组成;业主人数较多的,应当按比例推选业主代表,组成业主代表大会。业主大会必须有持有过半数以上投票权的业主出席才能举行。业主可以书面委托代理人出席业主大会。

  第十一条业主大会和业主代表大会每年至少召开一次;经百分之二十以上业主或者业主代表提议,业主委员会应及时召开业主大会或者业主代表大会。

  第十二条业主大会或者业主代表大会的决议,须经出席大会的业主或业主代表投票,赞成票超过半数予以通过。

  住宅房屋实行一套一票;非住宅房屋每一百五十平方米建筑面积为一票,一百五十平方米以下的以每本房屋所有权证为一票。

  第十四条业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

  第十五条业主委员会委员由业主大会或业主代表大会在业主中选举产生,业主委员会委员不得少于五人。业主委员会主任、副主任由业主委员会在业主委员会委员中选举产生。

  业主委员会成员应当由遵纪守法,热心公益事业、处事公正、责任心强的人员担任。

  业主委员会根据工作需要,可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会顾问。

  第十六条业主委员会对业主大会负责,维护全体业主的合法权益,履行下列职责:

  (二)提出选聘或解聘物业管理公司的建议,根据业主大会或业主代表大会的决议与物业管理公司签订、变更或解除物业管理委托服务合同;

  (三)监督检查物业管理经费的使用情况,审定物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;

  (四)贯彻执行并督促业主、使用人遵守物业管理及其他有关法律、政策规定,协助物业管理公司落实各项管理工作;

  (五)受理业主对物业管理公司的投诉,定期听取和审议业主、使用人的意见和建议;

  (七)接受物业管理部门的监督指导,执行政府部门对物业管理事项提出的指令和要求;

  业主委员会会议由主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,作出的决定须经过半数以上委员同意。

  第十七条业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定和业主公约,对住宅区内全体业主、使用人具有约束力。

  第十八条业主大会、业主代表大会或业主委员会作出的决定,不得与国家法律、法规相抵触。

  第十九条物业管理公司必须具有相应的资质条件,配备相应的专业技术人员和管理人员,持有市物业主管部门颁发的物业管理资质证书,方可从事住宅区物业管理业务。

  物业管理服务合同应当包括以下内容:管理服务事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。

  (一)按照有关规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划,实施管理服务;

  (二)每半年向业主委员会报告工作,并报送物业维修、更新费用的收支帐目,接受业主、业主委员会的监督;

  (三)接受物业管理部门、其他有关行政管理部门及街道办事处(镇人民政府)的监督、指导;

  第二十四条物业管理公司应保持房屋的共用部位和共用设施、设备完好,环境整洁优美,公共秩序良好,保障物业使用方便、安全,并按照下列要求实施:

  (一)在业主、使用人入住房屋前,将房屋的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关法规的规定书面告知业主、使用人;

  (二)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查,定期对房屋的共用部位、共用设施设备进行维修、养护;

  (五)发现违反本办法、业主公约的行为,应立即进行劝阻、制止,或向业主委员会和有关行政管理部门报告;

  (六)按照物业管理服务合同约定的要求,做好业主委员会、业主和使用人委托的其他服务事项。

  第二十五条物业管理公司对住宅区的管理未能达到物业管理服务合同规定的标准,或者违反物业管理服务合同规定的,业主委员会可以终止合同。

  第二十六条物业管理服务合同终止或解除后的十五日内,物业管理公司应向业主委员会办理下列事项,并报区物业管理部门备案:

  (二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册,并由业主委员会委托审计机构对财务状况进行审计;

  第二十八条业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定和业主委员会的决议,按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则,正确处理供水、排水、通风、通行、采光、维修、消防、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

  (二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等;

  第三十一条任何单位和个人不得占用物业管理区域内的公共建筑和共用设施设备。

  因维修或公共利益需要临时占用、挖掘住宅区内道路、场地的,必须报经有关部门批准,并及时恢复原状。

  第三十二条住宅区内车辆行驶、停放的管理制度由业主委员会和物业管理公司共同制定。停车场地的收费标准按价格管理部门的规定执行,其收益用于住宅区物业管理。

  第三十三条利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、使用人和业主委员会同意后,方可办理设置审批手续。设置收益应当用于住宅区物业管理。

  (二)住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用,由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担;依照本办法设立物业维修基金的,在物业维修基金中列支;

  (三)公共设施的维修、更新费用,由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担;依照本办法设立物业维修基金的,在物业维修基金中列支。

  住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。

  物业出现严重损坏,影响业主和使用人安全时,区物业管理部门应当督促限期维修。

  物业维修基金不足时,业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例,交纳物业维修基金。

  第三十五条住宅区内的市政公用设施、环境卫生设施、停车场等公共设施,由各专业管理机构委托物业管理公司统一管理和维修、养护。管理、维修和养护费用由各专业管理机构按规定支付。

  第三十六条房屋的共用部位和公共设施设备维修时,相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人拒绝配合维修造成其他业主、使用人财产损失的,由责任人负责赔偿。

  因物业维修、装修造成相邻业主、使用人财产损失或影响房屋使用的,由责任人修复或赔偿。

  第三十七条业主和使用人应当遵守业主公约,按照物业管理服务合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理、维修等费用。

  建设单位未售出的空置物业应当分摊物业管理、维修费用,分摊比例不低于收费标准的百分之七十。

  第三十八条确定物业管理服务收费标准,应当遵循公平、合理的原则,物业管理服务质量应当与服务收费相适应。

  物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、内容、特点等不同情况,分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

  普通住宅小区公共性服务收费实行政府定价;高级公寓、别墅区等住宅小区的服务收费实行政府指导价;特约服务费,除价格管理部门另有规定外,实行经营者定价。

  第三十九条物业管理公司已接受委托管理并收取物业管理服务费用的,其他任何部门不得以任何理由收取相同性质、内容的费用。

  物业管理公司在物业管理服务合同约定外自行提供服务,未经业主委员会或者业主认可的,业主或使用人可以不支付费用。

  第四十二条新建住宅必须设立物业共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称物业维修基金)。

  物业维修基金由开发建设单位按房屋建安总造价的百分之五至百分之八提取,其所有权属全体业主共同所有。

  物业维修基金由市物业维修基金管理中心以住宅区(幢)为单位设立专款帐户代为管理,接受财政、审计部门的监督,并确保保值增值。

  物业维修基金管理中心的管理费用由市财政部门按合理需要核定,在物业维修基金的增值收益中提取,并纳入预算外资金管理。

  物业维修基金及其增值部分应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新,严禁挪作他用。

  物业维修基金的使用,由物业管理公司提出年度计划,经业主委员会批准并报区物业管理部门审核后,由市物业主管部门核拨。

  市物业主管部门和各物业管理公司应每年公布一次物业维修基金的使用情况,接受业主和业主委员会的监督。

  第四十三条在本办法施行前已建成的实施物业管理的住宅区,其物业共用部位、共用设施设备维修费用按下列途径列支:

  (一)公有住房出售时,售房款中提取的住房共用部位和共用设施设备维修养护基金;

  (三)未缴纳物业维修基金的私有房屋,由业主按其拥有的住宅建筑面积比例承担。

  第四十四条开发建设单位应当将物业管理用房以及公建配套用房纳入住宅区配套项目计划,与新建住宅同步设计、同步施工。

  第四十五条开发建设单位在住宅区房屋交付使用时,应当无偿提供占住宅区房屋总建筑面积千分之三的物业管理办公用房和公共活动用房,无偿提供占住宅区房屋总建筑面积千分之四的为本住宅区服务的商业用房。

  物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房,已列入开发成本的,全部由市物业主管部门接收,并移交给业主委员会,提供给物业管理公司使用和经营。

  第四十六条物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房的所有权属于该住宅区全体业主,其所有权不得分割、转让和抵押。

  业主委员会接收的商业用房由物业管理公司负责经营,其收益用于住宅区物业管理。

  第四十八条新建住宅交付使用前三个月,开发建设单位应当选聘物业管理公司进行前期管理,与其签定前期物业管理服务合同,并报区物业管理部门备案。

  业主委员会选举产生后,由业主委员会决定物业管理公司的续聘或改聘,并签定物业管理服务合同,前期物业管理服务合同同时终止。

  第四十九条前期物业管理期间不得使用物业维修基金。该期间发生的共用部位、共用设施设备的维修,其费用均由开发建设单位承担。

  第五十条住宅区开发建设单位应当在住宅区竣工验收之日后十五日内,向所在地区物业管理部门移交下列工程建设技术资料:

  住宅区业主委员会成立后,所在地区物业管理部门应将上述资料移交给业主委员会,由业主委员会将其提供给物业管理公司保存与使用。

  第五十一条新建住宅交付使用时,开发建设单位必须按国家和本市的有关规定提供《住宅工程保修卡》和《住宅使用说明书》,并按《住宅工程保修卡》的规定,承担保修责任。

  第五十二条交付使用前发生的前期物业管理服务费用,由开发建设单位承担;交付使用后发生的前期物业管理服务费用,由开发建设单位和买受人按照住宅销售合同的约定承担。

  第五十三条新建住宅交付使用时,除住宅销售合同有约定或物价管理部门有规定外,住宅的开发建设单位、物业管理公司以及其它部门不得向住宅买受人收取任何费用。

  第五十四条业主、使用人违反业主公约,应承担相应的民事责任。对违反业主公约的,业主委员会或者相关的业主、使用人可以依法向人民法院提起诉讼BOB半岛。

  业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的,物业管理公司可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。

  第五十五条业主、使用人违反本办法第二十九条、第三十条规定的,物业管理公司应及时制止,并监督改正;对拒不改正的,报有关部门依法处理。

  第五十六条物业管理公司违反物业管理服务合同的约定,应当承担相应的违约责任;造成业主、使用人损失的,应当承担赔偿责任。

  (一)违反第十九条、第二十条、第二十一条、第二十三条、第二十四条、第二十六条、第四十六条第二款规定的,由物业管理部门责令其限期改正,可以并处一千元以上三万元以下的罚款;

  (二)违反第二十二条第三款、第四十条、第四十一条规定的,由市物价管理部门按照相关法律、法规的规定处罚。

  物业管理公司违反本办法情节严重的,物业管理部门可以降低其资质等级,直至取消资质等级证书。

  (一)违反第四十二条第二款、第四十五条规定的,由市物业主管部门责令其限期履行。在规定的期限内仍不履行的,市物业主管部门可申请人民法院强制执行,并对违反第四十二条第二款规定的,有权要求其按每逾期1日加收应缴额的千分之二支付滞纳金。

  (二)违反第五十条规定的,由市物业主管部门责令其限期改正,并可处以一万元以上五万元以下的罚款。

  第五十九条物业管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者截留、挪用物业维修基金的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六十条对违反本办法的行为实施行政处罚,应按照《行政处罚法》规定的程序进行。

  第六十一条当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请复议或直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

  第六十二条本办法施行前已经实行物业管理的住宅区,应当按照本办法的规定进行规范。

  本办法施行前已交付使用但尚未实行物业管理的住宅区,可参照本办法规定逐步实行物业管理。