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BOB半岛加强专业物业管理的措施及建议
发布日期:2023-12-16 21:09:22

  BOB半岛日前,由成都市锦江区人大常委会所提《当前物业服务管理中存在的问题及对策建议》,得到成都市主要领导和相关部门的充分肯定和高度重视,市政府葛红林市长作了重要批示,市城乡房产管理局就《建议》反复征求意见,并在全市转发。为充分发挥专业物业服务企业在城市建设和管理中的重要作用,区人大常委会再次深入调研,并就进一步加强全区专业物业小区管理提出如下措施及建议。

  街道办事处对业主委员会负有指导和监督职责,政府将街道对业主委员会指导监督职责的履行情况纳入考核范围。社区居委会应及时协调业主委员会、物业公司的关系,努力维护小区“三位一体”合力的形成。

  监管业主委员会规范成立。根据物业管理办法,相关管理部门要积极宣传业主的权利义务,指导及协助业主委员会规范成立,尤其要按照年龄结构合理、专业类型多元的原则,引导业主选举产生知法守法、热心公益事业、责任心强、公正廉洁,具有社会公信力和一定组织能力的业主委员会成员。避免只体现开发商或物业管理公司的意愿,保障大多数业主的意愿得以充分实现。

  规范业主委员会的管理运作。业主委员会成立后,要加强业主委员会日常工作运行的监督和指导。由办事处牵头,联合社区居委会、街道派出所、基层人民调解委员会等各方力量,定期召开联席会议,加强对业主委员会正常运行的社会监督。及时解决群众反映的问题,把问题消除在萌芽状态。对各种违法违规行为要坚决查处。搞好账、物、事、人等定期公开程序,给业主以足够的知情权。街道办事处要会同房管局,对辖区已设立业主委员会的每年进行一次培训,讲解物业管理政策法规及业主委员会运作规范,引导业主委员会成员正确行使对小区管理及监督职能。

  促进业主委员会与社区建设的良性互动。可以逐步将业主委员会纳入社区居委会管理体系,加强指导和管理,使业主委员会的工作除维护业主的合法权益外,还与社区综合治理、社会稳定、提高公民道德、卫生保健、健康文体等相结合,在建设美好家园、构建和谐社区当中发挥积极作用。

  街道办事处每年至少组织二次辖区物业服务企业、业主委员会联席会议。通报辖区物业管理现状,业主委员会运作情况,推出2-3家规范的物业服务小区、规范的业主委员会在联席会进行经验交流,对服务不规范的物业服务企业及运作不规范的业主委员会进行通报批评并限期整改。

  严把物业服务企业资质审批关,规范物业管理行为。主管部门要建立完善的物业企业准入制度,提高物业公司入市的门槛。对新申报的物业服务企业,要从专职技术人员配置、信用信息档案的建立、公司机构的设立、聘用人员劳动合同的签订,办公场所的设置、公司各项管理制度的建立等方面严格审查把关,对不符合资质申报条件的物业服务企业坚决不予审批。对辖区居住区的物业管理企业进行统一的监督和管理,逐步推行开发建设单位分业经营的模式,使物业管理企业真正成为独立承担民事责任的企业法人,实行专业化管理。

  建立社会评价机制,加强舆论监督。建立物业服务企业评价与考核机制,结合城市环境综合整治、物业“三优”检查和成都市每年一次的优秀小区、星级院落、“十佳”物业服务企业的评选活动,对企业的服务管理状况进行拉网式、梳箆式、无遗漏的综合考评,评价与考核由区房管局牵头,组织相关职能部门、街道、社区、辖区人大代表、业主代表、业主委员会对物业服务企业服务行为、物业管理的政策法规贯彻,物业服务合同的履行、行业规范的执行、环境秩序的维护、设施设备运行、违法建设劝阻、制止、报告,业主报修、投诉处理等方面进行综合评价与考核,评价与考核结果向社会张榜公布。并由新闻媒体全程介入,对业主投诉问题多、考核分值低分的,将其列入“物管最差排行榜”,给予媒体曝光,并限制参与物业管理的招投标。

  从源头着手,加强对前期物业项目招投标的监管。引导开发建设单位在前期物业项目招投标中,将品牌好、信誉高、服务规范的物业服务企业列入招标对象。在评标时,对投标企业的服务力量配备、服务质量等级标准、服务收费定位等作为评标的重点来衡量中标候选人。在小区竣工验收时,相关部门应严格把关,加强对开发商的监管,房屋质量和配套设施都必须保质保量,对未按规划建设配套公共设施或者存在质量问题的,及时提请规划、建设行政主管部门予以纠正,杜绝开发商遗留问题的出现。

  强化治安防范,建立有效防范体系。公安机关应全面掌握辖区物业管理的动态,建立健全物业管理区域刑事案件预防、控制和重大事件快速反应机制,建议公安部门逐步实现“天网”进小区,结合小区的监控系统,先从主城区开始,进行全市联网监控管理;公安派出所的片警,要准确掌握辖区物业管理区域人防、技防、物防现状,每月抽查一次物业区域人防检查记录,技防运行状态,物防是否牢固,每季度召开一次辖区物业企业治安联席会议,通报辖区物业管理治安及安全防范情况,对物业小区屡次发生被盗事件,要进行处罚及给予媒体曝光;对因防范措施不落实、管理不善、治安管理状况混乱,在物业管理区域内发生重大恶性刑事、治安案件和重大治安灾害等重大责任事故的,按上级有关规定追究物业公司主要责任人的责任。对发生了治安刑事案件的小区,要无一例外地及时向社会曝光,警示物业公司,提示业主。

  组建一支由国土、规划、建设、城市综合执法、公、检、法、司BOB半岛、街道抽调人员组成强有力的联合查处治理违法建设分队,针对违法建筑的类型,依照相关法律依据,采取不同方式予以查处。新闻媒体加大公众监督力度,促进拆违工作不断深入。

  在业主进行房屋装修前应将禁止违法建设的相关规定告知业主,并公布治违举报电话,方便业主投诉;物业公司应认真审查业主的装修方案,若有违反方案的苗头要坚决给予劝说制止;对已开工装修的业主,要建立每天巡查制度;加强对房屋使用性质的宣传,发现有改变房屋使用性质的应及时进行劝阻、制止和向相关部门报告。

  物业服务企业应将公司营业执照、资质证书、小区物业项目、服务质量等级标准、投诉处理流程、管理人员照片和联系电话等在物业管理区域显著位置进行公示 ;物业服务人员要持证上岗,做到举姿端庄、着装统一、挂牌服务、文明礼貌、爱岗敬业,有正确的服务意识、安全意识、勤俭意识、法律意识、洁美意识等;物业服务企业每季度开一次业主代表、业主委员会成员、社区等单位参加的联席会议,听取各方对物业服务工作的评价;及时处理物业矛盾纠纷,对重大物业纠纷应在第一时间掌握苗头,第一时间进行沟通、第一时间进行协调处理,把矛盾纠纷解决在初期、解决在小区。

  与此同时,应适应市场价值规律BOB半岛,建立合理的收费调节机制,包括建立质价相符的收费体系、建立物业服务费指导价格的良性调节机制、物价部门要定期抽查物业服务企业等。