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BOB半岛物业公司管理制度
发布日期:2023-12-19 21:41:42

  BOB半岛在社会发展不断提速的今天,需要使用制度的场合越来越多,制度一般指要求大家共同遵守的办事规程或行动准则,也指在一定历史条件下形成的法令、礼俗等规范或一定的规格。那么什么样的制度才是有效的呢?下面是小编整理的物业公司管理制度,希望对大家有所帮助。

  为保持干净整洁,使住(用)户享有优雅舒适的生活环境,结合管辖区实际情况,特制订本制度。

  (一)清扫保洁队员应热爱本职工作,培养良好的职业道德和敬业精神,不怕苦、不怕脏、不怕累,用辛勤汗水赢得社会的尊重和承认。

  (二)严格执行清扫保洁工作程序,按时完成各项任务,并按规定质量标准检查验收。

  (5)每十天用药物喷杀蚊、蝇、虫一次,主要在垃圾桶、明沟、绿化槽、排水、排污井等处。

  (三)完成规定清洁任务后,应在区内认真巡查保洁,制止破坏环境卫生的行为。

  (四)业主、住户提出预约上门卫生清洁服务或报告管道堵塞,必须在24小时内处理完毕。

  (五)保洁员在当班时间发现不卫生现象时,应立即予以清除,如工作量过大,应向领导报告,组织保洁员进行清除。

  (六)认真使用、保管各种清洁工具、机具,不得随意乱放,以免丢失、损坏。有意损坏或丢失工具者,要照价赔偿BOB半岛。

  (七)严格遵守劳动纪律,按时上、下班,上班时不得无故离开工作岗位,不得无故旷工,请病、事假须得到上级批准。

  (十)违反劳动纪律和严重违法乱纪行为者,将按规定给予警告、停职直至开除的处理。

  第一条为规范公司运营,加强员工管理,提高工作效率,营造良好的工作氛围,根据有关法律、法规,结合公司实际,特制定本《公司管理规定》(以下简称本规定)。

  第二条公司员工必须严格执行本规定的各项制度(公司部分部门因工作特殊性质所制定的其他管理规定,经总经理签发批准后,按照该部门规定执行)。

  第三条公司实行董事会领导下的总经理负责制,总经理根据董事会的决议和董事长之任命管理公司一切事务,并设副总经理、总经理助理若干名,协助总经理工作。

  第四条公司机构设置:公司设置总经理室、办公室、财务部、保安部、清卫绿化部、工程维修部、市场经营部等部门,并根据业务发展开设分公司。

  1、全面负责、主持公司的各项工作,对公司的一切事务具有最高决策权,对公司的一切运营状况负全部责任;

  担负公司的行政管理、考核评比、企发职责,设立投诉处理中心,在公司规模扩大后分离为行政管理部、品质管理部、企业发展部、投诉处理中心。

  2、组织调查业主反馈信息并进行分析,为服务改进提供依据,将意见、建议总结归纳后提交总经理。

  2、掌握公司的资本运作、成本核算、预算处理及财务管理,负责各项费用的收取和支出等;

  3、执行审批制度,按规定的开支范围和标准核报一切费用,负责发放员工工资、奖金;

  4、执行现金管理制度和支票使用规定,做好收费发票购买、保管、使用及回收工作;

  1、根据公司对保安工作总体要求和目标,制定、建立整套管理体系,制定《保安制度》;

  2、根据管理处对保安人员的需要,做好对保安人员的招聘、培训、调整、辞退等工作;

  3、负责保安人员上岗的岗前培训,在岗间的岗位培训,加强队员的政治、业务素质,提高实际应用能力;

  4、做好公司所管理辖区物业的治安、消防、车辆管理工作,协调处理各物业辖区的安全方面突发事件,确保物业辖区内的人身财产安全;

  为建设和谐文明小区,规范小区物业管理活动,保持小区全体业主和物业使用人的合法权益,创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境,特制定本制度。

  业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。本届业主委员会是会设主任、副主任共2名。业主委员会主要任务是维护小区全体业主的.权益,完全自愿原则,不享受小区任何福利待遇。

  小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作,遵守各项管理制度。

  1、合理使用小区内共用部份共用设施设备,自觉维护物业小区的整洁、美观,遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。

  2、爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有,包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。

  3、自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质,不得发出影响其他业主正常生活的噪音,不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的

  4、业主饲养宠物,应遵守政府有关规定,宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。

  5、机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件,本物业小区内禁止鸣笛。机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。

  6、业主需要进行房屋维修时,应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度:施工早上8:00——12:00下午14:00――17:00。维修完工后即时清理余泥垃圾。

  本小区物业服务费包括:物业管理人员(保安)工资福利、公共场所电水费,维修费等等。

  1、业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的,应委托他人按期代交或及时补交。

  2、对欠缴物业服务费的业主,业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴,可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式,并可采用相应催缴措施。

  3、欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的,业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。

  本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次,做到公正、公开、透明,接受小区全体业主监督BOB半岛。

  二、合同管理是公司管理的一项重要内容,做好合同管理,对于公司经济活动的开展和经济利益的取得,都有积极的意义。公司干部职工必须严格遵守、切实执行本制度。各有关部门必须互相配合,共同努力,做好合同管理工作。

  三、合同谈判须由总经理或副总经理与相关部门负责人共同参加,不得一个人直接与对方谈判合同。

  四、签订合同必须遵守国家的法律、政策及有关规定。对外签订合同,除法定代表人外,必须是持有法人委托书的法人委托人,法人委托人必须对本企业负责。

  六、签订合同必须贯彻“平等互利、协商一致、等价有偿”的原则和“价廉物美、择优签约”的原则。

  七、合同对各方当事人权利、义务的规定必须明确、具体,文字表达要清楚、准确。

  八、双方都必须使用合同专用章,原则上不使用公章,严禁使用财务章或业务章,注明合同有效期限。

  九、任何人对外签订合同,都必须以维护本公司合法权益和提高经济效益为宗旨,决不允许在签订合同时假公济私、损公肥私、谋取私利,违者依法严惩。

  十、变更、解除合同,一律必需采用书面形式(包括当事人双方的信件、函电等),口头形式一律无效。

  十一、变更、解除合同的协议在未达成或未批准之前,原合同仍有效,仍应履行。但特殊情况经双方一致同意的例外。

  十三、公司所有合同均由办公室统一登记编号、经办人签名后,按审批权限总经理或其他书面授权人签署。

  为加强合同管理,避免失误,提高经济效益,根据《合同法》及其他有关法规的规定,结合公司的实际情况,制订本办法。

  第二条合同管理是企业管理的一项重要内容,搞好合同管理,对于公司经营活动的开展和经济利益的取得,都有重要的作用,公司法人委托人以及其他有关人员,都必须严格遵守、认真执行本办法。

  第三条合同谈判须由总经理、副总经理或区域经理与相关部门负责人共同参加,不得一个人直接与对方谈判合同。

  第四条签订合同必须遵守国家的法律、政策及有关规定。对外签订合同,除法定代表人外,必须是持有法人委托书的法人委托人,法人委托人必须对本企业负责。

  第六条签订合同必须贯彻“平等互利、协商一致、等价有偿”的原则和“价廉物美、择优签约”的原则。

  第八条合同对各方当事人权利、义务的规定必须明确、具体,文字表达要清楚、准确。

  第九条签订合同:除合同履行地在我方所在地外,签约时应力争协议合同由我方所在市人民法院管辖。

  标的超过50万元以上(含50万元)的合同由董事会审批,并由法人代表直接签订或授权总经理签订合同。

  第十二条合同原则上由综合办公室具体经办,拟订初稿后经各级主管审查并按合同审批权限审批。合同审查的要点是:

  1、合同的合法性。包括:当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力;合同内容是否符合国家法律、政策和本制度规定。

  2、合同的严密性。包括:合同应具备的条款是否齐全;当事人双方的权利、义务是否具体、明确;文字表述是否确切无误。

  3、合同的可行性。包括:当事人双方特别是对方是否具备履行合同的能力、条件;预计取得的经济效益和可能承担的风险;合同非正常履行时可能受到的经济损失。

  第十三条根据法律规定或实际需要,合同可以呈报上级主管机关鉴证、批准,或报工商行政管理部门鉴证,或请公证处公证。

  第十四条合同依法成立,既具有法律约束力。一切与合同有关的部门、人员都必须本着“重合同、守信誉”的原则,严格执行合同所规定的义务,确保合同的实际履行或全面履行。

  第十五条合同履行完毕的标准,应以合同条款或法律规定为准。没有合同条款或法律规定的,一般应以物资交清,工程竣工并验收合格、价款结清、无遗留交涉手续为准。

  第十六条总经理、副总经理、区域经理、财务部及有关部门负责人应随时了解、掌握合同的履行情况,发现问题及时处理或汇报。否则,造成合同不能履行、不能完全履行的,要追究有关人员的责任。

  第十七条在合同履行过程中,碰到困难的,首先应尽一切努力克服困难,尽力保障合同的履行。如实际履行或适当履行确有人力不可克服的困难而需变更,解除合同时,应在法律规定或合理期限内与对方当事人进行协商。

  第十八条对方当事人提出变更、解除合同的,应从维护本公司合法权益出发,从严控制。

  第十九条变更、解除合同,必须符合《合同法》的规定,并应在公司内办理有关的手续。

  第二十二条变更、解除合同的协议在未达成或未批准之前,原合同仍有效,仍应履行。但特殊情况经双方一致同意的`例外。

  第二十三条因变更、解除合同而使当事人的利益遭受损失的,除法律允许免责任的以外,均应承担相应的责任,并在变更、解除合同的协议书中明确规定。

  第二十四条合同在履行过程中如与对方当事人发生纠纷的,应按《合同法》等有关法规和本办法规定妥善处理。

  第二十五条合同纠纷应由分管副总经理负责处理,经办人对纠纷的处理必须具体负责到底。

  1、坚持以事实为依据、以法律为准绳,法律未作规定的,以国家相关政策或合同条款为准。

  2、以双方协商解决为基本办法。纠纷发生后,分管部门的副总经理及相关部门负责人应及时与对方当事人友好协商,在既维护本公司合法权益,又不侵犯对方合法权益的基础上,互谅互让,达成协议,解决纠纷。

  3、因对方责任引起的纠纷,应坚持原则,保障我方合法权益不受侵犯;因我方责任引起的纠纷,应尊重对方的合法权益,主动承担责任,并尽量采取补救措施,减少我方损失;因双方责任引起的纠纷,应实事求是,分清主次,合情合理解决。

  第二十七条在处理纠纷时,分管副总经理及相关部门负责人应加强联系,及时沟通,积极主动地做好应做的工作,不互相推诿,统一意见,统一行动。

  第二十八条合同纠纷的提出,加上由我方与当事人协商处理纠纷的时间,应在法律规定的时效内进行,并必须考虑有申请仲裁或起诉的足够的时间。

  第二十九条凡由法律顾问处理的合同纠纷,有关部门必须主动提供有关证据材料。

  第三十条对于合同纠纷经双方协商达成一致意见的,应签订书面协议,由双方代表签字并加盖双方单位公章或合同专用章。

  第三十一条对双方已经签署的解决合同纠纷的协议书,上级主管机关或仲裁机关的调解书、仲裁书,在正式生效后,应复印若干份,分别送与对该纠纷处理及履行有关的部门收执,各部门应由专人负责该文书执行的了解或履行。

  第三十二条对于当事人在规定的期限届满时没有执行上述文书中有关规定的,承办人应及时向主管领导汇报。

  第三十三条对方当事人逾期不履行已经发生法律效力的调解书、仲裁决定书或判决书的,可向人民法院申请执行。

  第三十四条在向人民法院提交申请执行书之前,有关部门应认真检查对方的执行情况,防止差错。执行中若达成和解协议的,应制作协议书并按协议书规定办理。

  第三十五条合同纠纷处理或执行完毕的,应及时通知有关单位,并将有关资料汇总、归档,以备考。

  由总经理总负责,归口管理部门为综合办公室、财务部。副总经理、总经理助理可以根据工作需要查阅相关合同,合同借阅须经总经理批准,并保证合同内容不外泄。

  第三十七条公司所有合同均由综合办公室统一登记编号,按审批权限分别由董事长、总经理或其他书面授权人签署。

  二、按时签到:上午上班8:30以前签到,下班12:00以后签退;下午上班13:30以前签到,下班6:00以后签退。(签到、签退时间随公司作息制度相应调整)

  三、如因公事外出,不能按时签到、签退者,由本人外出归来次日写出情况说明,交本部门经理签字批准后,报总台或考勤管理员备案。如无签到又无原因说明者,按公司相关规定给予处理。

  四、因私事请假或请病假(有医院证明)的员工,必须写出书面申请,按请假规定程序审批后,交人力资源部备案。

  五、禁止代他人签到。发现代他人签到者,公司将对代签到者进行处罚,第一次违纪扣1分,第二次违纪扣2分,第三次违纪扣3分,依次类推。违纪三次以上者,除作以上处罚外,取消本年度评先及加薪资格。严重者给予开除处分。

  六、员工应严格遵守公司上下班时间。迟到或早退15分钟以下,每次扣1分;迟到或早退15分钟以上1小时以下者,每次扣2分;迟到或早退超过1小时,按旷工1天处理。

  七、无故不上班或故意不签到者按旷工处理。旷工半天扣发当月薪金的10%,旷工1天扣发当月薪金的20%,旷工2天扣发当月薪金的40%,旷工3天或以上者,扣发当月全部薪金,当月连续旷工5天或1年内累计旷工超过10天者BOB半岛,公司将按规定做除名处理。

  1.物业管理公司会计部安装的报警设备由本部门指定专人负责,上班解除报警,下班设定报警,经常检查报警设备保证使用有效。会计部前台与接待室之间通道门必须时刻保持锁门状态,限止非工作人员随意进入。

  2.财会办公部位门钥匙由部门经理登记备案,使用人认真保管不得随意乱放,不得转借他人,不得私自配制丢失立即向保安部报告。

  3.财会部门的财务账目下班时必须在保险柜中存放乱,不准在桌面摆放严防私自被人涂改。

  4.现金、支票、印章时刻在保险柜中存放,做到随用随取随锁,保险柜钥匙严禁插挂在柜门上,做到随身携带不乱放。

  5.财会部门到银行取送现金必须提前通知车管部门和保安部,派专车专人护送,取送款数额大可增派护送人员。

  6.乘车携款途中禁止停车从事其他事项,司机不准离车,取送款专车不得将车停在距银行5米以外,送款时到银行护送人先下车,取款时携款人先上车,切实起到防范作用。

  保证供方提供的物资和服务符合组织要求达到的规定标准,对产品服务的最终实现提供优质保障;

  3.1管理部根据实际情况,选择物资供应商和供方,并进行供方评审确定物资供应商和供方名单;

  3.2办公室负责员工标识、办公用品等物资的采购,管理部负责其它物资的采购;并分别制定《物资采购计划单》;;

  3.4各仓库由各部门(管理处)负责管理,仓管员负责各类已采购物资的质量、数量、验收及采购物资的保存;

  4.1.1相关专业人员配合管理部选择物资供应商或服务供方,选择依据包括但不限于:

  b)供方基本情况,例如服务态度、营业执照及地理位置等,服务供方还应考察人员基本素质及服务水平是否能达到公司要求;

  c)有人员和设备能保证及时提供配件和售后服务,从业人员的持证上岗率合格;

  d)评审时的物资样品质量达到100%,现场操作人员服务质量达到100%的合格;

  4.1.3评审合格的物资供应商在《合格物资供应商名单》中登记,合格服务供方在《合格供方名单》中登记。不合格者,由管理部填写《不合格报告》不予登记,《合格物资供应商名单》和《合格供方名单》由管理部编制,总经理审批;

  4.1.4管理部对评审合格的物资供应商和供方每年进行复评,填写《物资供应商评价报告》和《供方评价报告》以保证其持续提供合格产品的能力,复评不合格者,应从《合格物资供应商名单》和《合格供方名单》中除名。

  4.3当合格物资供应商和供方在提供产品或服务中出现问题时,各责任部门应会同采购人员采取以下措施,以保证产品、服务符合要求:

  a)与供应商或供方沟通,要求其采取纠正措施将出现不合格产品的机率降至最低,必要时向其提供一定的帮助。

  c)根据合同限制或停止物资供应商供货/供方的服务,并从《合格物资供应商名单》和《合格供方名单》中另选供应商或供方以保证产品实现。

  4.4.2综合办根据各部门(管理处)的《物资需求计划》制定公司下月,《物资采购计划单》,《物资采购计划单》应包括:采购物资的名称、型号、规格、数量及所购物资的质量等级和要求;

  4.4.3采购人员根据《物资采购计划单》内容在《合格物资供应商名单》中选购,如果该物资无法在合格的物资供应商中选购时,采购人员应上报综合办经理,由综合办经理组织人员重新选择物资供应商进行临时评审,临时评审准则根据实际情况而定,至少应包括供方评审内容中的a、d项;

  4.4.4各部门(管理处)每月初按本部门(管理处)本月《物资需求计划》到公司仓库领取本月所需物资,如遇突发事件需另外购买时,部门(管理处)负责人可决定临时购买,但应向综合办经理说明,各小区管理处主任可决定单价在200元(含200元)以下物资的采购,大厦管理处主任可决定单价在500元(含500元)以下物资的采购;

  4.4.5服务供方项目应由相关部门根据顾客要求进行评审,并填写《服务分包申请计划》、《服务分包申请计划单》包括:服务项目范围、质量要求、期限等,经授权人审批后报管理部。

  4.4.6综合办根据《服务分包申请计划单》内容在合格的供方名单中选择适当的供方。

  4.5.1所有采购的物资,由有关采购部门或申购部门根据具体产品验收的必要性和采购文件、资料和验证标准分别对产品进行验证,并记录验证结果,及时通知仓管员进行检验和入库,仓管员按《采购物资检验规程》进行验收。

  4.5.3对于服务分包项目应由分管部门在服务过程中对其服务质量进行定期和不定期检查,其中属一次性分包服务项目如:外墙清洗,管理处必须加强过程的连续监控和采取竣工验收,明确其是否符合有关规定和合同的要求。

  办公区域的内外环境、各商场的内外环境(含商场外停车场、员工自行车停靠点)。

  1、室外公共环境清洁内容:物业区域内的道路、绿地、花草树木、照明设施、墙面、门窗、玻璃等。商场店招logo、大门雨搭、各类荣誉牌匾、海报及广告牌架、促销及庆典活动用气球、充气拱门、遮阳棚等。

  2、室内公共环境清洁内容:楼梯、通道、会议室、公共卫生间及公共区域内的墙壁、门窗、玻璃、照明灯、灭火器及其它公共设备设施,商场内的产品宣传海报、广告灯箱、吊旗吊饰等。

  办公桌、椅、沙发、地面、墙面、门窗、玻璃、阳台、照明灯具、文件柜、电脑、传真机、打印机、电话机等所有置于办公区域内的办公品、用具、设备、设施。

  3、公司各部门、各门店须制定《轮流卫生值日表》,清洁卫生由各部门人员每日上班前、下班后自行轮流清洁各自卫生责任区划内的环境及设备设施的卫生,个人区域及设备卫生由个人自行清洁整理。

  4、总经理室、副总经理室、会议室、卫生间及其它公共区域的环境及设备设施的卫生由保洁员负责清洁和整理。责任人为行政部长。

  5、电脑、打印机、复印机等固定设备设施摆放整齐、洁净,无污痕,按期使用专用清洁剂清洁。

  6、文件、档案、书报等橱柜排放合理有序、洁净,无污痕,内存文件、资料、书刊分类规范,整齐。

  8、卫生间地面无杂物、污渍及明显污痕,洗手台、手盆整洁无污渍,物件摆放整齐,通风透气性良好。

  第五条 行政部不定期对办公区域的卫生进行检查,并在例会上公布检查结果。检查结果作为个人考核评价的一项内容。

  为了进一步加强管理,提高工作效率,强化组织观念,维护正常的劳动、工作秩序,特制定本制度。

  二、全体员工必须服从分配,听从安排,对工作不服从分配,经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理。

  三、做到按时上下班。严格考勤制度,各物业管理站必须坚持每日签到考勤。月底汇总,于次月1日报经理审查后交财务科备案,是每月工资发放的主要依据之一。

  六、水电工要严格执行水电工岗位责任制,水电查抄及费用征收应实事求是,严禁弄虚作假。

  九、业主(或使用人)对收费(含代收费项目)标准提出异议时,要首先向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准,直到业主理解和满意为止。

  一、经营管理工作必须具有强烈的创收意识,千方百计地利用现有条件积极开展商业网点经营,达到便民利民,为企业增加创收,达到物业公司逐步自养的目的。

  二、根据集团和公司的租赁政策及指导价格,利用各种潜在商机,积极对外宣传,招商引资,热情接待来访客商,努力协调各种问题的解决。

  三、公开、公平、公正地对待经商客户,一视同仁,不优亲厚友;认真制定租赁合同条款,互利互惠,共同发展,互创效益;合同条款应符合法律法规及相关规定,不得出现漏洞损害公司的利益。

  四、建立健全商业网点管理的规章制度,确保管理制度化、正规化、规范化;定期或不定期巡查商业网点的卫生、产品质量、销售物价、服务态度等经营状况,规范其经营行为,维护消费者利益和集团的社会信誉;对于违规经营者,采取相应的处理措施。

  五、不断学习先进单位的管理经验,拓宽思路,开源创收,弥补物业管理的经费支出;经常进行市场分析调研和预测,调整经营项目,对行业信息加以收集、整理,拿出行之有效的方案,为主管经理的决策提供准确的依据,逐步实现以业养业。

  六、严格对客商租赁费用和水暖电费抄表计费工作,每月费用收交率必须达到98%以上,努力完成下达的任务指标。

  七、认真填写经营摊点登记;对各项收费及时催交填报,每月和财务室对账清点,并做好各种登记和记录的妥善保存。

  八、经常对商业网点使用的设施进行检查,敦促及时保养维修。听取客商的合理化建议,积极改变经营作风。

  为充分调动员工之积极性,开展公平的劳动竞赛,促进工作,提高效率,完善花园管理员之责任制度,根据公司之实际管理要求和实践经验,特对原《管理员岗位目标责任书》进行修订,具体内容如下:

  二、本责任书考评形式:考评分自评、互评、住户评议、上级鉴定四种,每月、每季、第年进行一次,采用工资奖金相结合之考评形式。

  三、本责任书之考评项目:责任区住宅楼及公共设施完好率;治安案件、火灾、刑事案件、小区秩序;保洁、清洁、绿化;住户评议;工作作风、纪律;工作日记及房屋管理档案。

  四、岗位目标责任书之内容:坚决服从公司领导之安排,认真学习物业管理之法规及公司规章制度,并严格按章办事,热情服务,做到业主、公司满意,具体工作细则如下:

  1、要熟练掌握好物业管理之有关知识和公司之管理制度,树立为住户服务的思想。

  2、要切实熟练掌握好责任区内之物业情况,合理安排责任区的所有员工之岗位(注:保安员之岗位应与保安队长协商后上报公司领导审核确定,其余员工根据实际情况安排岗位上报公司领导审核确定)。

  3、要熟练掌握好责任区内之管理有关资料(其中包括收楼数据、锁匙交收情况、维修情况、配套设施情况、入住情况、租户情况、治安巡查、探访登记数据、清洁卫生情况等数据),且要有条理地进行整理归档。

  4、统筹监控好责任区内之客户服务、治安、维修、清洁、绿化等方面的工作,严格按照公司之制度办事,确保责任区内的环境卫生,治安秩序良好,业主满意(注:公司将于每月不定期组织人员到各花园检查,检查结果按本办法奖罚标准执行)

  7、严格按照公司之规定组织人员做好责任区内之装修监控,严防违章事件发生。

  8、严格按照公司之要求办理装修手续,严禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接装修工程。

  9、确保责任区内正常之生活条件不受影响,严禁无缘无故停水电供应及公共设施之正常使用。

  10、确保责任区内工作人员保持服装整齐清洁、仪表端庄、精神饱满、配戴好员工证。

  12、严格按照公司之制度组织员工做好住户、探访者、车辆、物品之出入管理。

  14、有效、有礼及时处理业主之投诉(业主投诉的问题如能及时处理应实时处理,如确不能及时处理的,应要同业主另约时间到时安排人员跟进投诉)。

  15、不准与业主发生一切任何之私人经济来往,严禁以任何借口向业主索要什费及钱物。

  16、按公司之规定组织好员工之培训和考核工作,提高员工之积极性,做到人尽其才。

  18、积极做好本花园之宣传工作,定时按质整理告示箱及宣传栏,坚持每月更换一次版面之要求。

  20、积极及时地处理突发事件,且要将此事件作好详细记录并要汇报公司(注:如发生重大事故除了组织人员处理外,还要第一时间报告公司按指示处理)。

  21、要保守公司之内部秘密和业主/住户资料(公安机关查案要求除外),不得假借公司名义或用职务之便做有损公司名誉或利益之行为。

  23、积极配合财务部做好管理费及其它费用之收取工作,努力使管理费收费率达到95%以上。

  结合物业管理行业安防工作的特殊性和国家法律法规、地方政府有关对安防工作要求,为规范项目公司护卫员的日常工作管理,制定如下管理制度,请遵照贯彻执行。

  1.新入职的`护卫员,分包公司应向项目公司主管部门提供如下证件备案:暂住证、户口所在地公安机关出具的无违法行为证明、医院体检合格证明等复印件。

  2.护卫员每月工资有分包公司结算。若可能涉及赔偿责任,项目公司可暂缓支付分包服务费。若分包公司对其责任没有疑义,应扣除相应的费用。

  3.《分包公司费用结算单》各项目公司应根据合同要求结算日前填写完成,无特殊情况应按合同规定办理。

  4.公司员工均可向保安分包公司介绍、推荐护卫员,但任何人不得未经分包公司同意擅自安排护卫员。

  5.分包公司对新到职护卫员应按照分包合同要求进行登记,项目公司要严格按照合同要求的标准执行。

  6.项目公司根据实际需要,增加或减少安防人员数量时,应书面方式报公司经公司批准后按照分包合同要求执行。

  7.护卫员辞工,应根据分包服务合同要求办理辞工手续,经同意后分包公司将补充人员送达项目后方可离职。

  8.项目公司在检查工作时发现的问题以及对违纪的护卫员,有权建议分包公司对其进行奖罚。

  1)在北京招商局物管公司管辖的各物管中心范围内,开展工程维修的业务管理工作,对业务发展中遇到的重大问题,提出处理意见、解决方法,经报公司批准决定后贯彻落实。

  6)根据公司要求,依据综合管理体系文件,指导、监督、协调、检查各物管中心对物业的建筑、设备维护的管理工作。

  8)协助公司搜集、登录相关法律、法规与行政法规、主管部门条例,以及相关标准。

  2、制服要保持整洁、平整,上岗前皮鞋要擦拭干净,打好领带,戴好帽子,不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。

  2、站岗时姿态严整,保持立正姿势,不得东摇西晃。不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东西、看书报、乱打电话和听收、录音机等;

  3、值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机,不得听收、录音机,不得两、三人聊天;

  4、巡逻中无情况处理时不得进入住户楼内,不得边走边玩手机,不得听收、录音机,不得与无关人员闲聊;

  7、对住户要有礼有节,热情受理住户各种问题,特别是夜间值班,对住户提出的问题要及时解决,解决不了的作好登记,

  4、做好本班岗亭的清洁卫生,不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的`物品;

  1、违反本规定第一条、第二条(第八点除外)、第三条的记行政批评一次,累计记批评五次(含五次)以上者作辞退处理;

  2、违反第二条第八点的,第一次记行政批评一次,第二次记行政警告一次,第三次辞退;

  2、值班人员分3个班,3个班分为早、中、晚三班,早班为:7:30-16:00,中班为:16:00-0:00,晚班:0:00-7:30。

  3、各班公共秩序维护员必须按照编排的值班表上岗工作,并严格履行岗位责任制的要求,坚守岗位,巡逻人员要按时巡查,提高警惕,及时处理各种突发事件。

  4、当值班人员发现情况时,应做好控制工作,并及时报告当班班长、队长或部门负责人。

  第三条本公司的车辆由行政人事部统一管理,并指派专人负责调度;公司劳务输出项目车辆由输出项目的管理处统一管理,具体参照本办法执行。

  第四条车辆的附带资料,除行车执照、保险卡由司机(或自驾者)携带外,其余均由专人保管,不得遗失,如车辆交接或移转时应办理车辆移交手续,并将该车各种资料随车移交。

  第五条本公司人员因公外出需要用车者,应将经部门核准的《公务外出单》交专人签字,专人依公务的重要性派车。不按规定办理申请,专人不予派车。接送公司领导及员工上下班、定时接送业主或看楼客人,不填外出单。其它符合规定的用车需求(如:接送公司客人、公司或业主举办各种活动等),由专人填写外出单。

  第六条每辆车内均设置《出车日志》,供司机每次出车时填写(用车人配合签字)。司机必须认真填写表中各项内容,每周呈专人核对,如专人发现记载不实、不全或未记载者应呈报行政人事部负责人提出批评。行政人事部也将不定时予以抽查,对不听劝诫屡教不改者将给予严肃处理。

  第七条行政人事部负责核准一切车辆费用的缴纳(包括:停车费、过路费、油费、维修保养费及违规费等)。

  第八条车辆应由专职司机驾驶(经公司许可自驾者,应善尽驾驶人责任)。出车前应特别注意安全检查(如水箱、油量、机油、电瓶液、轮胎、外观等),如发现故障、配件失窃或损坏等现象,应立即报告,否则,驾车人应对可能出现的后果负责。

  第九条车辆行车途中应注意安全行驶及遵守交通规则,若有违规罚款,由驾驶人承担。

  第十条司机不得将公务车开回家,不得公车私用或将车擅自交给他人驾驶或学车,违者受罚。

  第十一条出车时,车辆应停放在指定位置、停车场或适当合法位置。晚上车辆驶回后应停放在公司指定场所,并将车门锁好,然后要求执勤保安签字确认。特殊情况(如返回时已逾晚上十二点,或早上6:00以前须外出公务)经专人特许可以停放在司机居住的公司物业小区。任意放置车辆导致违犯交通规则、损毁、失窃,将追究司机的责任。

  第十二条没有正常的调车手续,任何时候不准擅自将自己保管的.车辆借予他人驾驶或练习驾驶,更不准把车辆交给没有驾驶证的人驾驶;不准私自动车。

  第十三条司机负责每周对车辆进行定期检查及保养,以维持机件寿命,确保行车安全。

  第十四条车辆的维修、保养应由特约修护厂维修,填写《车辆请修表》报行政人事部审批,否则修护费用一律不予报销。自行修复者,可报销购买材料零件费用。公司安排司机人员每月将车辆开至修护厂对车辆进行一次检查、维护、清洗、打蜡等保养工作。

  第十五条车辆于行驶途中发生故障或其它耗损急需修复或更换零件时,应与专人联系请求批示。

  第十六条由于驾驶人使用不当或疏于保养,而致车辆损坏或机件故障,所需之修护费,应视情节轻重,由公司与驾驶人负担。

  第十七条未经许可将车借予他人驾驶以致违反交通规则或发生事故,公司将追究责任司机的责任。驾驶人违反交通规则,其罚款由驾驶人负担。

  第十八条各种车辆如在公务中遇不可抗拒之车祸发生,除向附近警察机关报案外,并须即刻与公司专人联络,专人除即刻前往处理外,并即通知保险公司办理赔偿手续。

  第十九条意外事故造成车辆损坏,在扣除保险金额后再视实际情况由驾驶人与公司共同负担。发生交通事故后,如需向受害人赔偿损失,经扣除保险金额后,其差额由驾驶人与公司各负担一半。

  一、管理处对辖区的管理经费收支,要严格执行财务制度,本着综合管理,节约开支,降低成本,注重效益的原则,合理使用管理经费,并接受公司的检查和监督。

  二、管理处依据有关收费标准,按不同项目,向业主(使用人)和其他应交费的人收取费用。

  四、各项管理经费,应分项单列,专款专用,财务开支按公司授权,由管理处主任依据委托管理合同支出项目审批,报公司审核。

  五、年度费用收支明细帐目,应张榜公布,定期向业委会报告,接受物主管部门和业主的询问及监督。

  值班是指由于工作需要,经有关部门负责人安排的晚间或节假日在岗从事守护和值勤的行为。

  3、值班人员必须认真做好值班记录,记录应表达清楚事情的过程、处理结果及善后移交等内容;

  4、有事不能值班,应事先说明情况,并经分管领导同意,妥善安排其他人员值班,未经同意,任何值班人员不得擅自委托值班、换班,否则,由此造成不良后果将追究其本人责任;

  5、夜间值班应仔细检查各岗位工作状况,仔细观察所辖楼宇内外的综合情况,发现可疑现象,须迅速查明情况,采取必要措施处理解决。对离岗、睡觉等现象,除严肃批评外,并根据公司规章给予必要的处罚。

  对值班期间因不负责任给公司带来损失的,由当班人承担责任,公司将给予相应处理。

  员工宿舍是员工休息学习的集体场所,为创造一个整洁、文明、安全的良好环境,特做如下规定:

  1.自觉养成良好的.社会公德、保持宿舍的良好秩序及卫生环境,努力提高自身素质,遵守《员工守则》。

  2.保持个人物品整洁,做到勤换床上用品、个人衣物,勤收拾桌面床铺上下物品,勤洗澡修面理发。

  4.不准利用公家设备器材或自带设备器材在室内播放录相,不准传阅不良书刊杂志。

  6.一切非本处人员未经管理处负责人同意,不得进入员工宿舍及其他娱乐地方,包括员工来访亲友,不得在宿舍逗留,更不准留宿过夜。

  7.班余时间禁止穿背心、短裤、拖鞋出入宿舍以外的公共场所(包括前往冲凉及卫生间途中)。

  8.注意安全,做好防火、防盗、防事故的安全工作,出入随手关门,勿留外人独自在宿舍,严禁使用电炉、电加热器及其他任何私人交流电器,无关人员禁止随便进入员工工作范围的工作场所。

  9.节约水电,人人自觉从我做起,杜绝长明灯、长流水,爱护公物,损坏者追究责任照价赔偿。

  10.实行轮流值日制度,当值者要认真履行职责,对当日内的安全、卫生工作全部负责。

  通过对各辖区的绿化环境实施全面指导和监督管理,为住户创造最佳的生活环境。

  4.2根据花草树木的长势,按照绿化工作程序,绿化工要对生长不良、肥力不充足的花木适量施肥,提供花木正常生长发育所需的营养。

  4.3清洁绿化部负责制定绿化工作程序、检查和验收标准,并定期对绿化工作人员进行行业务知识的培训、考核。

  4.4清洁绿化部要根据花木病害发生规律,制定预防管理措施,防止病虫害的发生。

  4.5管理处在日常生活和管理中要对本管辖区的绿化进行维护,要制止一切对绿化植物、绿化设施的破坏行为。

  4.6质管部在每月(季)检查中要对花木造型美观定期修剪,防止病虫害等情况进行检查,根据问题对管理提出要求,并限期纠正绿化中存在的不合格项。

  4.7在台风暴雨来临时 ,管理处要对易吹折的树木做好预防措施,防止在台风暴雨期间花木遭受损害。