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BOB半岛物业管理服务细则十篇
发布日期:2023-12-19 21:42:00

  BOB半岛第一条为规范物业收费行为,保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《国家发改委、建设部关于印发物业服务管理办法的通知》(发改价格〔**3〕1864号)及省政府《关于规范物业服务收费的通知》(皖政〔**4〕92号)等有关规定,结合我市实际,制定本办法。

  第二条本办法适用于本市城市规划区范围内,物业管理企业向业主或物业使用人提供物业服务的收费。

  第三条本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主或物业使用人所收取的费用。

  第四条政府提倡业主通过市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

  第五条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

  第六条市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责本市物业服务收费的监督管理。

  第七条物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

  住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价,非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。

  第八条住宅物业综合服务费实行分等定价,根据物业服务的不同等级制定不同的收费标准。

  市价格主管部门会同房地产行政主管部门,根据行业平均成本和本市经济发展水平,制定物业服务收费分等定级办法,明确服务等级、服务内容、服务标准和相应的基准价及浮动幅度,并定期调整和向社会公布。上浮幅度最高不得超过20%。

  第九条业主大会或业主委员会根据本物业的需要选择相应的服务等级,并与物业管理企业在物业合同中约定物业服务的具体收费标准。物业管理企业应在15个工作日内,将物业服务合同送价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

  第十条物业管理区域内符合规划要求的封闭式共用车库和专用汽车停车场(停车位),有专人24小时看管的,经价格主管部门批准,可收取小区车辆停放管理费,具体收费标准由市价格主管部门会同房地产行政主管部门按照合理补偿、保本微利的原则在规定的范围内核定。

  进入小区执行公务、抢修检修、救护消防等特种车辆及业主、物业使用人的搬家车辆免收。

  第十一条装修期间的垃圾应由业主或物业使用人负责在规定的期限内清运,业主或物业使用人亦可委托物业管理企业统一清运,装饰装修垃圾清运费具体标准由业主或物业使用人与物业管理企业按照价格管理部门会同房地产行政主管部门规定的指导价格及浮动幅度协商确定。

  第十二条实行政府指导价的物业服务收费,其利润率不得超过物业服务成本的5%。

  第十三条实行市场调节价的物业服务收费由业主或物业使用人与物业管理企业在物业服务合同中自行约定。

  第十四条物业管理企业根据业主或物业使用人的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费由双方约定。

  第十五条物业管理企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价,可采取公示栏、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内,将服务内容和收费情况进行公示,做到价目齐全、内容准确、标示醒目。

  物业服务收费明码标价的内容包括:物业管理企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、监督举报电话等。

  实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时,物业管理企业应当在执行新标准前一个月,将所标示的相关内容进行调整,并标示新标准开始实行的日期。

  第十六条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

  包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈利或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  第十七条实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

  实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

  第十八条实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

  物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每半年不少于1次公布物业服务资金的收支情况。

  业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当在10日内答复。

  第十九条物业服务收费采取酬金制方式的,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

  第二十条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第二十一条前期住宅物业服务收费,由建设单位按照物业服务收费分等定级办法,根据物业特点和服务要求,确定服务项目、服务等级和收费标准,并报价格主管部门和房地产行政主管部门备案。建设单位应在确定的收费标准和浮动幅度内进行招标或选聘物业管理企业。建设单位与物业管理企业约定预收前期物业服务收费,预收期限不得超过6个月。

  建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应包含前期物业合同中约定的服务项目、服务等级和收费标准、计费方式和计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。双方约定不成的,可报价格主管部门会同房地产行政主管部门审定。

  第二十二条本办法所确定的住宅物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。

  物业服务费用以房屋所有权证登记的建筑面积计算,未的,暂以房屋买卖合同约定面积时房地产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

  物业管理企业经与业主大会或业主委员会协商一致,可按月、按季度或按半年度计收费用,但不得一次性预收半年以上的物业服务费用。

  第二十三条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不缴纳的,物业管理企业可以依法追缴。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

  对五保户和享受最低生活保障的住户,经业主委员会和物业管理企业双方商定,可以减收或者免收物业服务费用。

  第二十四条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买卖人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额缴纳。已售出因业主原因暂未入住的,物业服务费用由业主全额交纳。

  第二十五条物业管理区域内,供水BOB半岛、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,不得向业主收取手续费等任何额外费用。

  第二十六条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

  第二十七条物业管理企业在物业服务中应当遵守价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

  第二十八条价格主管部门和房地产行政主管部门应当及时受理业主、业主委员会和物业使用人有关物业服务收费的投诉。

  第二十九条价格主管部门会同房地产主管部门应对物业管理企业的收费情况、收费等级、收费标准及服务合同的履行情况进行检查,加强对前期物业服务收费的监督检查。

  第三十条实行政府指导价的物业管理服务收费实行收费许可证制度。物业管理企业收费前,到价格主管部门申领《安徽省经营收费许可证》。物业管理企业应当向价格主管部门提出书面申请并提供营业执照副本、资质证书、物业服务合同和前期物业服务合同等相关资料。价格主管部门正式受理后,应在15个工作日内办理完毕。

  第三十一条物业管理企业违反价格法律、法规和规章,由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚实施办法》(国家发展和改革委员会令第14号)予以处罚。

  本办法实施前业主大会与物业管理企业已签订物业服务合同且尚未到期的,物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,合同到期后按本办法规定执行。

  本办法实施时尚未成立业主大会,且原有收费标准高于本办法最高收费标准的,须相应降低收费标准或提高服务等级。若收费标准低于本办法最高收费标准的,在业主大会成立前不得擅自提高收费标准。

  (1)与一般社会上物业管理不同的是,高校物业管理是一种服务与育人相结合的市场化物业管理。近年来我国高等教育事业发展迅速,许多大学、学院升格,办学规模不断壮大,一些高校物业管理全部向社会购买服务,高校物业管理以这种服务外包模式进行运作,取得了良好效果,校园环境更加优美,物业服务更加高效。(2)变革前的高等学校物业管理隶属于后勤处,在这种体制下,高校后勤机构普遍存在人浮于事、机构庞大,导致工作效率低下,成本居高不下。利用服务外包的形式革新现有的高校物业管理体制,通过招标引进社会上专业的物业公司进行管理,利用这只专业队伍,既能提高物业服务效率,又能很大程度地减少用工成本,从而节约学校财政经费,使学校把精力放在科研和教学上,增强我国高校的办学水平和效益,提高学校的竞争力。

  (1)高校物业服务外包中标规则中,受价格因素影响较大。在招投标过程中,物业管理公司为获得中标机会,仅仅需要以最低的投标价格就有可能成为最终的中标企业。物业公司在报价过程中极易出现恶意压低价格以抢占市场的现象,甚至有企业通过陪标、串标等非法手段,使高校利益受损。另一方面,在物业公司进驻高校后,仍将盈利作为目标,甚至违背合同,加上高校对这类行为缺少有效的惩罚,造成物业服务水平直线)高校有关职能部门监管不到位。物业服务公司作为乙方,高校有关职能部门如后勤处作为甲方,甲方对乙方的服务根据合同中有关内容进行监管。由于物业管理涉及的面非常广,主要有学生宿舍区、教学科研区、办公区,而服务内容更是宽泛繁杂,包括了房屋修缮、公共设施维护、环境卫生、公共区域绿化、水电气保障等,这些服务内容既要遵守服务行业规范,也要与其所属的区域特征相对应,满足不同区域的功能需求。合同中有些内容由于起草时未考虑到或未明确写出导致乙方履行时钻空子现象时有发生。例如合同中“按照甲方标准,规范完成清扫、保洁、垃圾清运、雨污处理等各项目在内的校园整体环境卫生与保洁工作。”此合同内容甲方未对校园每天保洁次数、保洁标准、保洁区域、垃圾清运次数及垃圾清运的要求进行量化,这极易使乙方在履约过程中偷懒,而甲方苦于合同中内容不够细化,无法拿起合同这一武器制约对方,这就在监管上大打折扣。(3)制度不够完善。物业管理制度按性质分为物业服务监管单位的管理制度和物业公司的管理制度。物业服务监管单位的管理制度主要是指学校后勤处的物业管理制度,主要是对物业公司的制订考核制度。物业公司的管理制度主要是物业公司的安全责任制度和各个岗位工作职责。但是,制度还是不够完善,执行也不够严格,随意性和盲目性较大。

  1)实行契约化管理。契约原本是民事法律的基本制度,指平等主体之间为了达到某种目的,在追求各自利益的基础上签订的一种协议。这种协议有的称为契约,有的称为合同。契约的实质有三个特征:一是它具有有效的法律形式,一般通过书面达成协议,有时也通过口头达成协议。二是它具有明确的权利、义务,即契约双方之间通过能够做什么和不能够做什么的权利和义务互相制约,一方的权利,对于另一方而言就是义务。三是它具有相应的制约形式。契约一般都有法律责任条款将双方予以制约,若一方违反则要对另一方予以补偿,使另一方不能因他方违约而遭受损失。契约化管理则是将契约的基本内容引入到高校的管理中来,使高校管理具有契约化色彩。高校与社会上物业服务公司签订的服务合同就体现了契约化管理。合同中将双方的权利、义务明确表述,双方都应按合同中规定的条款去履行职责。如果乙方物业服务公司在服务过程中未按合同履约,甲方就可以用合同中有关条款去制约它。作为高校的甲方应该把需要乙方做的方方面面的工作都形成合同中有关条款,而不能口头化,用合同来制约乙方,与乙方之间达成一种契约,实行契约化管理。2)实行精细化管理。精细化管理是一种理念,一种文化。它是源于发达国家的一种企业管理理念,它是社会分工的精细化,以及服务质量的精细化对现代管理的必然要求,是建立在常规管理的基础上,并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式,是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式。精细化管理就是落实管理责任,将管理责任具体化、明确化,它要求每一个管理者都要到位、尽职。第一次就把工作做到位,工作要日清日结,每天都要对当天的情况进行检查,发现问题及时纠正,及时处理等等。精细化管理用在高校物业服务上同样适用,甲方应对乙方的物业服务实行精细管理。甲方首先要求自己的监管部门岗位职责精细化,明确要监管的内容和标准;其次甲方要求提供物业服务的乙方将工作内容、岗位职责精细化。3)建立一套严格的考评体系。为高效、优质地做好物业管理工作,为师生提供舒适、便捷的生活学习环境,甲方应对乙方的物业服务建立一整套的考评体系。考评分为三个部分。(1)乙方物业公司自评部分根据合同规定的服务内容进行自我检查、自我打分,占月考评总分的20%。该部分应由班组评分、经理评分、公司评价三部分组成。(2)甲方主管部门考评部分甲方根据合同要求进行月考评,占每月考评总分的60%。(3)第三方考评部分为保障考评的公正性,引入第三方考评,占每月考评总分的20%。第三方构成人员主要是教职工和学生。考评得分点细化到物业服务中每一项工作,每一项工作为1分,总分100分。每月总得分在90%以上,给予奖励500元;总得分在80%-90%,不予奖励;总得分在60%-80%,由甲方出具限时整改通知书,并罚款2000元;连续三个月考评总得分低于60%,多次要求整改无效,甲方有权终止合同,并启动重新招标程序。

  服务外包是市场机制下高等学校完成物业服务的一种比较经济的手段,是高校自身物业管理发展中的一种战略选择。高校在购买服务的同时,一定要按照契约化、精细化管理原则对物业管理公司提供的服务进行监督和管理,建立健全岗位职责、监管制度、奖惩制度等一系列规章制度,努力做好物业服务,提高物业管理水平,提高师生满意度。

  [1]李岳坤.高校物业管理服务外包思考[J].新西部,2015(18).

  一房地产公司开展业务,对每一个购买楼盘的消费者都会赠送小区的物业管理费。当然,我们常见的是买房送家电等。相对于买房送家电,房地产公司依据的是《增值税暂行条例细则》的第四条第八项:将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人,视同销售货物。家电要征收增值税,相应地,对物业管理费要不要征收营业税呢?

  有的人认为,上述交易过程只能算是代付或赠送,在房地产公司和消费者之间并没有发生针对享受物业管理这项权利的交易,房地产公司也没有直接提供任何服务,且没有收到流转额,所以不应缴纳流转税。而税法上只对货物、服务、不动产及无形资产的流转税作了规定,这种“权利”的赠送不属于上述任何一种,既然税法上没有规定,就不应该征税。还有人认为,相关类似市场推广或促销的行为有很多,在会计方面一般做费用处理,如果都对其按流转税处理会扩大税收范围,从而影响到税收的效率。

  本文认为,上述交易很符合流转税的特点。从流转税的本意上来讲,可以称所有的流转环节为“道道征税”。房地产企业到物业管理公司预交物业管理费,再把这项权利赠送买房人,房地产公司要交一道税,物业管理公司当然也应该交一道税。所以,尽管税法上没有对这项“权利”的交易作出特殊的规定,但是并不影响我们对这一“权利”交易作出相关的税务分析,为税收实践提供一些探索。

  “权利”交易对象不属于不动产与无形资产,也不属于货物,更不属于服务。赠送外购服务在税法上没有规定,我们可以认为,房地产公司赠送的是享受这种服务的“权利”。该笔交易可以“视同”该房地产公司转让的一种“权利”,转移这种可享受物业服务的权利。为什么说“视同转让”,是因为这种权利往往是由房地产公司将相关费用直接支付给物业管理公司,房地产公司并不是获得这项服务后再将其转让,而是直接代付费用后由物业管理公司将该服务提供给受益人,并不存在转让的手续及过程,只不过是在买房时由购房人填写相关资料交物业管理公司即可。事实上,已指定受益人为服务对象的相关权利,受益人也是不能再转让的。

  就“权利”转让而言,可以分为特定转让对象和非特定转让对象两种。特定转让对象,即上文所说的房地产的购买者,是记名的消费者,转移的是特许的权利。非特定转让对象,则是随机的消费者,转移的是非特许的权利。上述送物业管理费的行为属于对特定对象转让特许权利。对以非特定对象转让非特许权利的情况,不记名的消费卡即是这种情况。

  赠送物业管理费的行为与赠送消费卡的行为有相似也有不同。相似的是它们都由不直接提供服务标的业务的单位行使让渡行为,且让渡的都是获得服务的“权利”。不同的是消费卡的让渡者收取了结算金额,且有明显的标的物所有权转移的过程,而提供物业管理费的房地产公司形式上没有获得收入,因为转移的是服务,所以表面上也没有标的物所有权转移的过程。

  对于消费卡而言,我国的税法早已在对其征税了,或者按业征营业税,或者按商品流通征增值税。例如,《北京市地方税务局关于对业征收营业税问题的补充通知》(京地税营[2001]507号)规定:营业税征税范围内各类消费卡销售单位,凡不直接从事消费卡标的业务者,可就其全部收入额减除实际支付给消费卡标的经营业户的消费标的对应结算金额,仅就其余额部分照章征收营业税。又如,财税字[1995]026号通知规定:其他单位(指本身不提供电信劳务的单位)销售的电信物品应征收增值税。在上述中的消费卡和IP卡都是可享受服务权利的代表,前者按业征收营业税,后者按销售商品征收增值税。

  对于物业管理费而言,我国税法还没有作出明确规定。法律上规定了自有或外购的货物、自有或外购的不动产、自有或外购的土地使用权的转让问题,规定了除土地使用权外的自有或外购的无形资产的转让问题,规定了自有的劳务的转让的问题,却没有规定外购劳务的转让问题,当然也没有规定这种外购的可享受的劳务服务的“权利”转让问题。

  本文不认为这种以特定对象为受益人的特许权利的转让,因没有发生标的转移就不用交纳流转税,该交易的标的可以看成是有价权证。事实上很多特许权利的标的额越来越大,如高尔夫的会员证。一般而言,征收流转税是要以收到流转额为前提的。而这种“买一赠一”的行为是有流转额发生的。以上文中所说的买房送物业管理费为例,买房送物业管理费的行为其实是一种销售房产的促销措施,房地产公司并不直接提供服务,无从谈起从转让服务中收到报酬。但我们可以认为,房地产公司赠送物业管理费的价格包括在房产价格中,其支付的费用作为商业折扣,该赠送支出是通过不动产业务收入进行补偿的,这是现实的现金流而非潜在的现金流,因此应该对本例中赠送的物业管理费用按流转税的要求征收相关税费。

  事实上,不管有没有发生这种买一赠一现象,转移的“对特定对象的特许权利”都应该缴纳流转税。就如上文提到的高尔夫会员证,企业往往把它作为公关手段加以使用,在赠送的时候可以没有买房前提,由企业出钱给第三方,再由第三方提供给特定消费者。这固然是企业营销手段,表面上看是物质利益的纯流出,不涉及交易的流转额,但是其为企业获得利益回流的可能性是大大存在的,只不过没有像卖房子那样回收得那么及时和明显。如果以未来时空的现金流的角度来考虑,征收流转税显然是必须的。

  如前所述,我国税法对自有劳务的转让作出了规定,却没有提及对外购劳务的转让。事实上,外购的劳务是不能转让的,即使要转让,转让的也必然是这种享受外购劳务服务的“权利”。税法上既然没有对外购劳务的转让作出规定,也没有对这种享受外购劳务服务的“权利”的转让作出规定,那么是否应该把这种“权利”的转让作为对外购劳务转让的补充,在税法中加以完善呢?

  营业税中对转让不动产及土地使用权,不管是否有偿,都要缴纳营业税,且不论是自有还是外购。对无形资产的转让,有偿转让无疑要缴纳营业税,无偿转让的,只有土地使用权这种无形资产要缴纳营业税。《营业税暂行条例实施细则》第三条规定:条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产,是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为,前款所称有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条第一款规定:纳税人(单位或者个人)将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的,视同发生应税行为,要缴纳营业税。税收条例中对除土地使用权之外的无形资产的无偿转让没有规定。

  增值税中对转让的货物,不管是否有偿,都要缴纳增值税,且不论是自有还是外购。《增值税暂行条例实施细则》第三条规定:条例第一条所称销售货物,是指有偿转让货物的所有权;条例第一条所称提供加工、修理修配劳务(以下称应税劳务),是指有偿提供加工、修理修配劳务;单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供加工、修理修配劳务的,不包括在内;本细则所称的有偿,是指从购买方取得货币、货物或者其他经济利益。《增值税暂行条例实施细则》第四条第八款规定:将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人视同销售货物,要缴纳增值税。

  劳务的区别。《营业税暂行条例实施细则》第三条规定:本企业提供的有偿劳务需要按规定缴纳营业税或增值税。《增值税暂行条例实施细则》第三条规定:条例第一条所称提供加工、修理修配劳务(以下称应税劳务),是指有偿提供加工、修理修配劳务。首先,对可享受劳务服务的权利的转移征税不应该存在有偿无偿的问题。有偿转让的“权利”获得的流转额可以按业缴纳营业税,或者按增值税纳税人缴纳增值税;无偿提供的“权利”,类比营业税的不动产及无形资产、增值税的货物,自然也应该缴纳流转税。其次,上文所谈到外购的劳务税法中没有提到转移的问题,而货物、不动产、无形资产的自有和外购都在税法中涉及,所以如果把外购的“权利”作为外购劳务的特殊体现在税法中加以补充,则将所有标的的自有和外购问题都解决了。

  在本例中,税收上应该将赠送的“权利”作为与货物及不动产一样的课税标的对待。事实上,会计对此类标的的处理相同,当然会计上处理的方式不能成为是否纳税的依据。另一方面,税法上对货物及不动产视同销售而无销售额者,或价格明显偏低却无正当理由的处理方法也可以类比在“权利”上的转移。由于这类交易没有相关价格,参照营业税和增值税的规定,税务机关认为其价格明显偏低且无正当理由的,可以由主管税务机关从以下几个方面核定其营业额。(1)按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。(2)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。(3)按下列公式核定计税价格:营业成本或工程成本?鄢(1+成本利润率)/(1-营业税税率)。

  至于对这种附带赠送服务到底按全额征收营业税还是按差额征收流转税,则需要再做研究。本文认为可以简化按全额征收营业税,使之更简便易行。

  [1] 国务院:中华人民共和国营业税暂行条例(中华人民共和国国务院令第540号)[Z].

  [2] 国家税务总局:中华人民共和国营业税暂行条例实施细则(中华人民共和国财政部国家税务总局令第52号)[Z].

  国有企业物业管理是从计划经济时代的后勤部门延续的产物,在计划经济时代,吃的是大锅饭,工作做多做少无所谓,门卫值班工作形同虚设,只是一个,物业维修工作是你要我做我就做,你不要我做我就不做,物业管理规章制度无力实施,人才结构年龄老化,人才素质结构偏低。随着国家改革开放四十年,国民发济发生了翻天覆地的变化,国家强大,人民富裕。而作为国有企业肩负国家重任,为企业的可持续发展壮大努力拼博,为国有资产保值增值而努力奋斗。而当今企业的物业管理服务工作,对老一套物业管理进行彻底改革。必须紧跟时代新发展,全面为企业提供安全优质、高标准、高质量的全方位物业管理服务工作。

  组建高素质员工队伍,只有高素质的物业管理人才才能适应智能化、网络化等高质量的物业管理服务趋势。原有的老员工陆续退休,对未退休人员进行岗位调整妥善安排,招聘具备专业知识、知识面广,有丰富管理经验,沟通与应变能力强、熟悉有关政策法规的复合型物业管理人才;工程技术人员要一专多能,适应性强,根据业主的需求,做到随叫随到、服务及时、服务跟踪、服务回访;同时树立企业服务形象。

  俗话说“活到老,学到老”,学无止境,特别是物业管理工作,服务目标、服务理念、服务思路等,需紧跟时代变化,紧跟业主需求;加强物业管理人员技能、业务培训,实行送出学习及内部自行培训,也可以通过参观、交流等方式提高员工的物业管理水平,作为物业管理企业的中心领导人,在日常工作中,以身作则,以自己的实际工作方式及工作能力,带动管理队伍的成长,高标准、高要求从思想、内心面面俱到,精细思考业主的需求,造就一支懂管理、通技术、精业务的物业管理队伍。

  每年开展1~2次的物业服务技能比赛,比技能、仪容、仪态、礼仪、门岗服务。通过服务技能比赛,提高员工的服务能力和潜力开发,鼓励员工进行技能创新。全面提升服务技能水平。

  安全管理是企业的生命要素,安全生产工作以人为本,“坚持安全第一、预防为主、综合治理”的方针,强化落实安全生产责任制,物业管理经理与二级部门负责人签订安全责任书,全面落实安全责任到人。重点消除安全隐患,使安全事故消灭在萌芽状态中,确保企业生产安全和员工生命安全,每季度做好开展消防安全隐患排查工作,对排查的安全隐患及时整改到位,每年进行二次全体职工的安全培训,提高全体员工安全意识及安全处置能力。电工、电梯、消防、空调等特种工种做到100%持证上岗,安全护卫100%持证上岗。

  建立有效的激励与约束机制,强化员工的业绩意识,激发员工的工作积极性,从而提高物业服务质量和服务水平,实行竞争机制,按劳取酬,形成科学规范的物业管理体系。

  2.5.1考核方式采取员工日常考核与年底集中考核相结合的原则,根据个人价值、业绩、责任与收益一致的原则,达到考核结果的合理性与公平性。加强考核结果的应用,将员工考核结果与个人岗位等直接挂钩。

  2.5.2考核规则制定考核规则(见表1),日常考核由总部对各分部、各分部对各班组、各班组对各岗位层层细分考核职责,根据考核评分标准,对考勤、工作完成情况及工作表现,奖罚分明,详细记录,年底进行汇总。

  2.5.3考核等级划分考核等级按照考核得分T,由高到低,分为优秀、良好、合格、基本合格、不合格5个等级,考核等级划分见表1。

  2.5.4考核结果应用年度考核结果在年终绩效中体现,制定年终绩效标准,根据考核结果制定绩效系数,系数等级见表2。激励多劳多得,按劳取酬,也可以留住敬业爱岗员工。年度考核不合格,经过两次培训或者调整工作岗位后,考核仍为不合格的,按照《中华人民共和国劳动法》相关规定,予以解除劳动合同。

  2.6.1秩序维护服务执行细则进入企业大门,设立形象岗迎宾接待,顾客来访,迎宾接待人员需与来客访问的业主进行电话预约,预约成功后,由访客填写会客凭条,记录顾客身份及信息,以确保访客对业主单位的安全,同时礼貌接待来访客人,充分体现企业全方位的安全管理的同时,提升企业管理标准。办公区域,需安排24小时巡视工作,安全巡查每3小时至少巡查1次,监控室进行24小时监控,在录像保存期内保存监控资料,如有业主需求,随时调控监控录像。

  2.6.2设施、设备维护维修执行细则定期检查房屋的使用状况,对房屋及共用部位进行日常管理和维修养护,每周由维修队人员对办公区域巡查1次房屋各类门(自动门、推拉门)、推拉窗、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、楼内墙面、墙面砖、地坪、地砖、道路、地下车库,做好巡查记录;同时有保洁人员在保洁工作的同时,加强对保洁区域的设施、设备的观察,发现问题及时记录报备维修;需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大中修范围的,及时制订维修计划,向业主提出维修方案及维修预算,由业主审核同意后,组织实施维修。维修记录和保养记录齐全。雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次,视检查情况及时清掏,每年清掏2次,发现异常及时清掏。变配电系统、应急供电系统、升降系统、空调系统、消防报警与灭火系统、公共照明系统(含室内)、避雷系统、安全防范系统(包括中央监控系统、广播与背景音响系统等)、其他设备系统等,建立共用设施设备档案(设备台账)、设施设备的运行、检查、维修、保养等记录,记录齐全。设施设备标志齐全、规范,责任人明确,操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范,设施设备运行正常。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施,对可能发生的各种突发设备故障有应急处置方案。对电梯、空调、消防必须有资质单位进行定期检测、维护保养。确保企业设施设备安全保障运行。

  2.6.3环境卫生及保洁服务执行细则清洁卫生工作除了日常常规的清洁保洁工作外,制定特殊卫生清洁流程,让保洁员有序开展清洁卫生工作,比如周一清除墙面蜘蛛网、周二对地脚线清洁、周三对门清洁、周四对玻璃清洁、周五对垃圾桶全面清洗;让保洁按照流程有序开展保洁服务工作,用温馨提示告知业主保洁服务项目及服务时间,让业主共同监督保洁服务工作,同时加强管理人员对保洁清洁卫生流程监督检查,重点检查卫生死角,做好检查记录。

  综上所述,国有企业物业管理,必须紧跟社会发展的步伐,加快转型,更新观念。提高管理创新技能,不断增强自身的服务意识,做到事无巨细,积极发挥自身的能量,为业主所想,为业主所思,为业主提供精细化、高效化、高质化的全面保障服务工作,为员工构筑发展的空间,为社会作出应有的贡献。

  [1]黄静.企业物业管理成本的特点与管控策略[J].中国市场,2018(24).

  [2]叶礼平.浅析我国物业管理的现状和对策[J].中国市场,2019(28).

  [3]黄静.企业物业管理成本的特点与管控策略[J].中国市场,2018(24):78-79.

  为了解决老小区物业管理存在的问题,2008年起,上海浦东新区正式全面开展老小区达标创建和补贴工作。我们确立了以提供保障型物业管理服务为原则,在老小区中全面开展物业服务达标创建活动,并在对达标创建考核的基础上,根据考核分值给予“差别化”资金补贴的基本政策思路。在深入调研和反复测算的基础上,新区联合制订并印发了《关于浦东新区老小区物业管理服务达标补贴的若干意见》(下称《若干意见》),有序推进老小区物业管理服务达标创建和补贴工作。

  老小区物业服务标准化管理达标创建以物业企业为主体,以小区为基本单位,由依法享有管理权的物业企业申报参加,并使其承诺按《新区老小区物业服务基本标准》(下称《基本标准》)和物业行业管理的相关规定实施物业服务。

  《基本标准》以提供保障型物业管理服务为原则,并考虑与现行《上海市住宅物业服务分等收费标准》(下称《收费标准》)相衔接,老小区物业管理的基本服务标准参照《收费标准》中的一级或一类标准,对小区公共区域秩序维护、保洁、保修、保绿、综合管理及共用设施设备维护等均作了明确要求。同时,《基本标准》还特别提出了一些要让居民业主生活中看得见、体会得到的细化要求。

  物业企业的服务达标情况,客观上因小区自身条件、企业重视程度、员工素质及管理水平等存在差异,如果按统一标准给予补贴,难以全面调动企业的积极性。属于补贴范围内的老小区,经考核、验收合格,物业管理服务达到规定服务标准的,每月每平方米建筑面积最高补贴0,2元,而具体的补贴金额则根据综合考核得分确定。如此一来,物业企业获得的补贴与服务水平直接挂钩,服务好的多得补贴、服务不好的少得补贴、服务特别差的则依据其申报时的承诺,淘汰出局。

  加强对老小区物业达标创建补贴工作的考核,是整个达标补贴工作的重点和难点,也是最为关键的、直接涉及到物业企业补贴金额的一个环节。2008年是老小区物业管理服务达标补贴的第一年,在全市层面看,新区的达标补贴属于先行先试。加之新区特有的功能区体制带来的补贴资金“拼盘”问题,使老小区物业管理服务达标考核机制具有多样性。《若干意见》提出了操作办法,即“考核工作由街镇统筹、房办(房产办事处)操作、居委协作、业主参与”。各房办、街镇可以根据各自情况制定细化的考核办法。主要区别在于考核的参与者及所占分值有一定的差异,如有的允许物业企业有一定的自评分,有的则引入了第三方测评机制,各方评分比重有一定差异。这样便形成了以街镇统筹协调、房办代表专业管理部门定量打分、居委会代表社区管理部门定性评价为主体,第三方测评、物业企业自评为补充的多类型考核机制。

  在老小区达标补贴工作中,各房办紧紧依托社区,把达标补贴工作融入到社区管理,服从服务于各街镇社区管理要求。在具体推进工作中,大部分街镇都成立了工作领导小组,研究制定了相关措施和制度,协调居委会对达标补贴工作的参与等。有的财力比较好的镇,还专门另外出资提高补贴标准或用于奖励物业企业。有的街镇把物业达标创建与文明小区创建等相挂钩。达标补贴工作的推进,对促进三年行动计划提出的“条块联动、以块为主、街镇协调”的新区住宅小区综合管理新体制的形成提供了非常有力的保障。

  首先由物业企业持有关证明材料填报《新区老小区物业管理服务达标补贴申报表》,对达标活动计划和补贴资金使用计划提出申报;再由房产办事处、街道办事处或镇人民政府对物业服务企业的申报材料进行审核、汇总;接下来配备相关资金,按“街镇统筹、房办操作、居委协作、业主参与”的基本原则,对申报物业企业的日常服务进行监督与管理,经考核、验收后,由管理部门根据考核得分情况核发相应补贴资金。

  开展补贴达标后,一定程度上缓解了管理成本倒挂的窘境,物业企业的积极性有所提高,职工收入也有一定的增加,减少了无管理小区现象的发生。从某社区对物业企业收支统计情况来看,近2/5物业公司扭亏为盈,近1/5物业公司收支平衡,近2/5物业公司亏损率大幅降低。

  大部分参加达标创建的物业企业,都能真正把补贴资金用于小区的管理和“硬件”改善上。特别是2009年下半年起,新区统一在老小区范围内开展“擦亮窗口工程”,对小区物业管理处、门卫室进行标准化建设,极大地提升物业服务形象。小区物业管理处基本实现“低柜式、面对面”的服务接待模式,上墙资料统一内容及模式,门卫室环境得到整治,所有老小区主要出入口设置统一、醒目的“浦东新区物业服务铭牌”。通过一系列措施,小区环境面貌改善。

  达标补贴后,物业企业对小区管理和硬件改善实现“两手抓”,居民从物业企业的达标创建中,真切感受到物业企业服务水平的进步和提高,居民对物业的评价随之转变和提高。

  一是补贴资金管理方式有待进一步优化。目前迫切需要根据新区政府关于房办下放街镇的有关文件精神,建立起“以点为主、点面结合、面上统筹”的补贴资金管理方式,最大限度地发挥补贴资金对保障和促进物业服务的效用。可以考虑将目前的补贴资金分拆成基本补贴、激励补贴、统筹补贴三部分,强化、细化补贴资金的三大基本功能BOB半岛,即保收支平衡、促积极向上、搞标准化建设。

  二是达标考核有待进一步规范和改进。主要是考核方式、考核主体、考核程序、考核评分测评标准等还需要进一步规范和改进。主要方向是进一步强化街镇的统筹协调作用、专门管理部门的行政管理职能,和以居委会为核心的居民(业主)评价制度。

  三是补贴资金使用监管有待进一步加强。要监督物业企业把补贴资金真正用于小区达标创建,重点要防止补贴资金直接变为物业企业管理层的奖金和津贴。

  根据国家颁布的《物流企业分类与评估指标》,将物流企业划分为运输型、仓储型、综合服务型三种类型。仓储型物流企业是以从事仓储服务为主,包含其它物流服务活动的企业。与传统的物流企业相似,仓库型物流企业可以为客户提供存储、中转、保管等仓储服务,还可以提供配送、送货上门以及相应的信息服务,这四项功能都具备但是有其不同的侧重点。仓储型存储企业还有一些增值服务比如说经销、加工、包装、信息分析等等。我国物流企业的发展离不开仓库型物流企业,只有不断加强其考核制度与管理制度的发展,不断完善其企业发展的模式,才能提高我国物流企业的整体水平。

  就我国目前的仓储型物流企业发展形势来看,现代仓储型物流企业在绩效考核方面有待于加强。我们都知道,物流企业必须要有严格的绩效考核制度,只有这样,才能把好物流企业的各个关口,是物流在输入与输出等整个流程过程中顺利进行。当前仓储型物流企业在绩效考核制度方面主要存在以下几个方面的不足。

  当前我国的仓储型物流企业规模比较小,平均的经济效益也比较低,而且还存在负债比较多的一个问题,导致许多仓储型物流企业的创利能力相对较差。由于这一局面的普遍存在,我国仓储型物流企业的在人才方面比较缺失。而仓储型物流企业的绩效考核制度建立的主要针对对象就是人。没有完备的人才储备,就很难建立一个健全的、完善的绩效考核制度来约束人才,管理企业。

  我们都知道,仓储型物流企业最注重的就是服务能力BOB半岛,可以说,服务是仓储型物流企业发展的核心。好的服务就会带来好的业务,好的业务就会带来好的效益。现阶段,由于仓储型物流企业的整体服务能力水平较弱,服务功能较为单一。这使得许多仓储型物流企业对于人才的服务能力要求并没有达到预期的标准,对其服务工作也并没有很充分的肯定。在仓储型物流企业的绩效考核中,很多企业并不是以服务能力作为考核的主体。而企业工作者的服务能力在绩效考核中没有得到明显的体现,他们可能在企业发展中所做的努力也并非尽心尽力。

  现在的大部分仓储型物流企业都没有严格完善的绩效考核制度。虽然大部分仓储型物流企业已经建立了一些绩效考核制度。但是整个绩效考核体系还相对不够完整,并没有将企业的物流的整个流程进行全面的考核。比如说仓储型物流的入库与出库都存在哪一些细节,我们在每一个细节应该建立什么样的考核方式等等这些都并没有明确相关的制定办法,所以说,仓储型物流企业的考核制度有待于加强,改进,完整。

  仓储型物流企业建立绩效考核制度的目的是:完成公司经营项目的目标,提升公司的物流业绩,充分调动员工的积极性,提高员工的工作效率,激发员工的工作热情与潜力,从而达到充分促进员工个人发展与企业的壮大。

  (1)公开原则:关于公司绩效考核指标的制订与修改,均应该由被考核者与考核者共同参与、共同讨论完成,每一个被考核的员工都有知晓自己的详细考核过程与结果的权利。使绩效考核的整个流程完全透明化、公开化。

  (2)客观原则:对员工的绩效考核要做到实事求是,对考核者任何的意见与评价都应该有明确的评价标准与实事求是的客观依据。绩效考核要客观、公正的反映实际情况,坚决避免因为人缘关系、亲近关系、以偏概全等现象带来的误差。

  (3)反馈原则:对于考核的结果,企业应该及时的反馈给被考核者本人,对于那些在考核中成绩不错的人给予充分的肯定,并给那些考核中相对较差的人员指出不足,向他们提出需要改进的地方,并告诉他们努力工作的途径。

  (4)申诉原则:企业应该为考核者提供可以申诉的平台。如果被考核者认为在考核过程中有失公正的地方,可以进行一系列的申诉。

  (5) 激励原则:各级企业的主管部门要切实做好对员工的激励原则,对员工的绩效考核直接与其薪酬、晋升、晋薪挂钩,充分调动员工的积极性。

  上述提到好的服务就会带来好的业务,好的业务就会带来好的效益。仓储型物流企业应该充分认识到服务能力对于该行业的重要性。对于员工在工作中服务能力做的较好者给予充分的肯定与一定的奖励。建立服务反馈信息系统,这样做不仅可以充分的了解到顾客的意见与想法,还可以达到考核员工服务能力的效果。如果企业重视员工的服务能力考核,员工一定会重视自己的服务态度,注重提高自己的服务能力,这样绩效考核可以达到其“双赢”的效果――提升了企业的整体服务水平,也提升了员工的工作素养。

  就像国家的管理离不开法律一样,企业的绩效考核也离不开一套完整而又合理的考核制度。这套制度必须做到面面俱到,充分注重每个考核的细节。比如我们以仓库这一单方面的绩效考核为例,为调动调动仓库人员的工作积极性和提高仓库的工作效率,特制一个方案。考虑到仓库部门的工作多是一些事务性的工作,对其人员的考核主要以其基本工作任务的完成及工作目标的达成情况。 制定的这个方案主要由仓库的主管执行。仓库主管可以制定一个考核工作期,比如说以一个月为一个考核期。每一个考核期内,各个员工的基本考核分为60分,到月底根据每位人员不同工作表现进行汇总,结果汇总出来后,按照分数的高低进行一系列的绩效奖励。仓库的绩效考核应分为以下几个方面:

  工作人员应该充分核对货物的入库信息,做好详细的记录,如果到月末信息核对不对应该扣除其考核分5分。对于入库的货物,工作人员应该充分做好检查工作,如果发现最后产品的质量与预先计划的不符,而工作人员没有及时的上报主管部门,应在工作人员的考核上扣除5分,并赔偿一定的经济损失。对于签收的货物,工人员应该妥善保管,同时安放好货物的位置,便于出货。以上这些细节,工作人员做的好就奖励一些考核分,相反,做的不好就如同上面所说的扣除一定的考核分。

  工作人员只有接收到统一的、明确的出货信息单才可以进行出库操作,直接发货出库的,无论最后是否造成不良后果,均要对工作人员进行一定的处罚,扣除相应的考核分。在货物出货时,工作人员一定要核对好信息单,核对好货物是否相对应,方可出货。货物出库后,工作人员应该做好详细的记录。记录出错的或记录好的都应该有相应的处罚制度与奖励办法。

  在月末统计的时候,工作人员应该将记录好的数据单统一上交到仓管主管部门。所有单据但求必须清晰、明确。统一上报,有利于仓管部门的统一整理。关于仓库绩效考核还有许多方面与细节,笔者在这里就不再进行深入阐述。等工作人员所有上报完毕后,主管部门可以实际情况将工作人员本月的考核分数进行公布。制定相关的绩效奖金计算的规则比如说:被考核者每月的考核分数低于60分者,没有当月的绩效奖金;考核分数在60-85之间的,则发放绩相应比例的效奖金。例如:当月考核分数为83分的,绩效奖金则为:83/100*200=166元;考核分数在85-100分之间的,则发全额绩效资金200元。如果仓储型物流企业能够制作出一套完整而又合理的绩效考核制度,对于其自身的发展有巨大的意义。

  现代仓储型物流企业应该加大投资成本,采用最先进的技术,不断提高其物流信息化水平与绩效考核水平。据不完全调查显示国我国绝大多数仓储型物流企业的信息网络化功能尚没有发挥出其真正的作用。从长远的角度来看.建立和完善仓储型物流企业信息系统将会为今后开展仓储型物流服务奠定良好的基础。在建立企业系统时,应制定一个绩效考核个人管理体统。如下列技术人员考核表所示:

  目前仓储型物流企业主要是以一些手工的操作来记录这些表格,无形之中这增加了许多工作量,也浪费时间。如果物流企业能够建立一个绩效考核个人管理体统,该系统就是物流工作人员的个人门户信息。如上表所示,负责考核评定的人对一个工作人员的考核要进行核对,评定,公开,最后还要反馈给工人等一切人工操作。如果物流企业能够建立工作人员的个人信息门户,对工人的绩效考核都信息化,那么我国物流行业的发展规模将会发生巨大的变化。物流人员可以通过工号名登录自己的个人门户信息,查询所有人的考核信息,同时通过该个人门户信息网还可以了解到企业的最新动态,出台的最新政策。而且,公司对企业工作人员考核的评定与反馈也变得方便而又快捷。通过建立绩效考个人管理系统管理可以实现企业的全面信息化,对于构建仓储型物流企业的绩效考核体系具有跨时代的意义。

  通过上述的描述,笔者在构建现代仓储型物流企业绩效考核体系提供了一些自己的见解,寻找并建立科学而又完整的现代仓储型物流企业绩效考核体系还需要大家的不断努力与实践,相信在不久的将来将会看到物流企业的繁荣发展。

  自从我国顺利加入世贸组织之后,航运物流企业进步神速并初具规模,并且被视为全国物流业务交接的中枢,逐渐衍生出以船公司为基础,和不同区域港口、船舶紧密关联的业务形式。须知该类业务内容繁琐、内部信息量持续暴增,想要长期维持较好的服务质量并赢取高效的客户忠诚度,有关领导必须集中一切技术和经济手段进行全新服务模式设计推广,而电子商务恰巧利用便利快捷性优势吸引企业的关注,并获得在港口船代服务业领域内贯穿拓展的关键机遇。所以针对电子商务对港口船代服务业的细致化影响状况,加以深入认证评估,显得尤为重要。

  透过宏观角度观察,电子商务强调的是以整个市场为中心,包揽一切和数字化处理技术相关的商务活动。而微观层面上理解,其不过是互联网上的在线销售模式,就是说利用网络店铺进行网络产品和服务供应的商业实践活动。

  船代即船舶,就是全权任何和船舶运输相关业务的机构,其具体存在意义,便是在船公司委托前提下,办理船舶通过港口过程中的各类相关事宜,当中产生的费用和任何后果都将交由船公司独立承担。至于在港期间需要及时办理的项目则可以细化出检疫、装卸货、靠泊和证件等。船舶公司将针对船舶进出港手续进行详细办理,使得船舶和港口不同机构同步完成船方委托事项的协调任务,如人员更换、食物补充和船舶修理等。

  在港口船代服务业务之中融入电子商务技术,将令船公司、港口、政府机构之间的业务交接形式发生系统性变化结果,其间投入成本数量明显减少,业务信息共享和传输速率明显成本增长。至于细化的影响内容将主要如下所示:

  首先,船公司影响方面。电子商务成功地贯穿至港口船代服务行业后,船代业务数据得到更为科学合理得共享、审核验证和传输交换,涉及以往管理中的重复冗杂隐患得以全面消除,预设的作业无纸化目标也得以同步贯彻。

  其次,不同协作单位影响方面。电子商务引进之后,有关港口、堆场、理货之间开始完全地进行电子数据灵活式交换,尤其是在不同协作机构之间数据共享活动交叉作用下,日常船代服务工作实效得以明显提升。

  最后,政府部门影响方面。海关、检疫局之间也开始进行数据交换,并且衍生出专业化的电子数据交换平台,至于商检等申报工作也可以在互联网操作运行。

  整体上来讲,电子商务令港口船舶服务行业工作实效、服务质量等得以全方位改善,属于信息资源高度整合的一类有效途径,至此船代服务业务形式也发生了翻天覆地的变化结果,相关企业人工成本大范围减少之余,更有效改善客户满意度和企业核心竞争实力。

  长期以来,我国港口船舶服务行业在作业处理上始终以人工形式为主。内部业务交接细节表现为:利用电话或是传真进行船舶委托协议接收-由船代操作主体向集团业务部门上交船舶预报申请单-依照集体业务部规范需求制定船舶泊位计划-船代操作主体结合指定泊位计划进行船舶现场作业服务管理并使得船舶需要服务的内容得以精确化选取认证-船舶离开港口之后,联合船舶报备动态信息卡和港行交接清单,指导商务部完成船舶费用核算工作-生成应收或是代付账款。归结来讲,利用电话或是传真进行信息传递,并结合纸质交接单进行业务完成质量认证,整体工序流程极为繁琐,当中包含的信息量难以清晰化计数,至于最终服务质量和水准将更加难以保障。而贯穿沿用电子商务系统之后,则可以辅助员工利用特定平台进行船舶业务轻松、快捷、高效处理交接,将以往严重的时间和空间束缚效应尽数消除,这便是电子商务在港口船代服务中应用发展的核心意义。

  依照业务类型验证解析,港口船舶电子商务系统可以细化出基础信息管理、船代作业监督控制、商务费用计算确认、报表管制四类模块单元。当中前者又包括客户、港口、船舶、字典等信息管理内容;船代作业控制监督模块则集合船舶报备、指定停泊计划、船舶等控制功能;商务计费模块则融合船代计费、应收账款、应付账款等管理事务;报表管制单元则吸纳整理了台账管理、基础和费用信息等报表内容。经过以上因素交接作用之下,数字物流港口便可以顺利构建,同步牵动起物流产业和船代服务行业同步革新发展活力。此时相关企业想要在日渐激烈的市场竞争环境中屹立不倒,就必须针对业务信息、工作效率和服务质量加以科学细致化调整。透过企业发展方向出发,完成港口船代电子商务系统可持续开发应用目标,为今后企业市场营销手段增加、市场核心竞争力提高,以及企业长远化发展等目标贯彻,提供坚实的推动力。

  这些年来,我坚持落实上级要求与创造性的开展工作结合起来,以增强干好工作的责任感和使命感,并紧紧围绕“观念怎样转变,思路怎么创新,物业如何发展”这些深层次的问题去实践。自从奥林A区管理处成立之日起,我便以一个物业新兵的姿态去努力学习物业管理知识,去研究物业企业的发展方向。对此,我做到了“认识到位、思想到位、工作到位”,在较短的时间内使奥林A区管理处、管理部的各项工作实现了有序运转。

  日常工作生活中,我严格要求自己,以身作则,注意听取班子成员的意见,尊重、团结每一个班子成员,每一位员工。自觉做到大事讲原则,小事讲风格,不利于团结的话不说,不利于团结的事不做。不凭个人义气,不耍个人意志,不搞一言堂,自觉维护领导班子在干部职工中的良好形象。

  作为公司副经理,把精力用在管理上,用在抓服务上,用在抓队伍和品牌建设上,这是本职要求。我坚持严格要求去安排、布置、检查各项工作,制定并完善了公司各项工作制度、工作标准和考核办法,完善考核办法。

  自担任奥林A区管理处主任以来,并结合前期从事物业管理的经验,在管理奥林A区的服务管理工作中,我在《超值服务》、《亲情服务》、《延伸服务》上下功夫,要想业主满意,首先就要培养一批高素质、新思想的好员工,怎样才能培养出好的员工来,那就是学习,我把多年学习积累的物业服务和管理的经验传授给我的员工,坚持每天开一次工作例会,处理产生的疑难问题,工作内容形成记录,每日进行一次工作汇报,保证业主有个健康舒适的生活环境。奥林A区管理处自*年10月30日至2009年2月19日共办理入住1676户业主,车位自2009年1月15日至2月19日共办理车位入住470个,同时也开通了470张车位卡。

  自担任管理部主任以来,相继推广了“保洁示范班”、“维修示范班”、“保安示范班”、“综合业务大比武”等评比活动,在此活动中出现了诸多的典型员工。通过召开典型事迹报告会等多种形式,在全公司广泛掀起“学典型,争先进,比贡献”活动,通过这项活动,有效提升了物业公司的服务水平。

  为了有效推进5S管理,根据昆仑集团和达源公司的要求,我们创新5S管理实行“三抓”和“三不放过”措施,高标准、全方位强化5S管理。“三抓”一抓抓培训,提素质;二抓抓典型,上水平;三抓抓宣传,提名气。“三不放过”一是不按5S标准执行不放过;二是不按5S标准检查不放过;三是不按5S标准整改不放过。我们通过实行这一原则,5S管理有了显著的成效,获得了*年度昆仑集团5S管理评比第一名。

  抓好考核的同时也得在节约电、水、燃气上作文章,要求规范管理流程,落实控制措施;加强了治理跑、冒、滴、漏和私搭乱接、窃水窃电行为,强化水电的控制管理,为公司减少了亏损,增加了收益。

  管理部坚持月月下发考核通报,如实反应各部门月工作完成情况和评比得分情况。对日常服务管理工作中的环境卫生、保安服务、维修服务、员工仪容仪表、员工考勤管理、员工文明用语使用情况进行严细考查。为了加大考核力度,实行考核人员到各部、处跟踪式考核的措施,做到天天有检查,日日有记录。通过全面掌握各处工作进展情况,大大提高了考核效率。

  一、在工作的某些方面、某些环节按照“精细美”的标准去衡量还有一定差距,还没有把“精细美”的工作标准贯穿到各项工作的全过程,需要在精细管理上下功夫。

  二、管理机制的滞后和不适应,使得在我们管理方法上显得有些粗况,管理力度、考核力度、监控力度还有待于进一步提高。

  三、队伍素质的建设,虽然我们在不断地进行强化培训,但是整体的队伍素质不能完全地适应物业公司的发展水平,还有待于进一步地提高,加强人员的培训工作。

  四、奥林A区虽说是新成立的管理处,我们会在管理模式上进一步的完善和改进,也会力争在2009年被评为“省级文明示范小区”的荣誉称号。

  1.物业人员的形象不规范。包括服务人员的仪表、语言、行为形象。服务人员是第一时间与业主打交道的,因此,他们给广大住户留下的形象则代表了公司的精神面貌。

  2.规章制度不健全。主要包括对内:员工规范、岗位职责、奖罚机制;对外:管理制度、业主公约、处理程序等。

  3.物业管理工作宣传不到位。比如说物管费、维修费等的收取,在没有全部收缴齐之前,不要存在时间上停滞,要无时不刻的向业主宣传到位,其中包括采用传单、宣传栏的形式。

  4.服务人员的人性化意识不强。在实践的接触中,服务人员对答允业主的事情不能及时的处理,比如说报修,一拖再拖使公司的诚信产生了严重的危机。

  1.建立规范、高效、专业化的服务团队。这是作好基础管理的关键,也是一个物业企业能否持续发展壮大的关键。第一,规范服务人员形象,加大企业宣传力度。规范形象包括仪表、语言、行为三个方面,要求员工持证上岗,统一着装,佩带明显的标志,待人热情,讲普通话。行为形象要求每一个岗位的职工要工作规范,尽显专业风采。第二,健全与物业有关的规范规章及各种档案保持制度。完善的规范规章可以规范员工的行为,有利于整个服务流程的再造和提升企业的外部形象。在实践中,我们可以采用首问责任制,即第一个与业主接触的服务人员要成为服务流程上的第一个点,实现服务无缝隙。对于外部,我们要建立装修制度、房屋巡查制度、设备档案管理制度等齐全的公众制度。第三,充分重视业主大会和业主委员会的作用,使之成为物业与业主沟通的桥梁。业主委员会是业主大会的执行机构,同时也是物业企业的监督者和协助者。

  2.提升物业管理的公信力,兑现服务承诺。诚实守信、履约践诺、信守物业服务合同是社会主义市场经济下物业管理公司赖以生存的根本。提升物业管理中的服务质量,必须坚持诚实守信、履约践诺。信守物业管理服务合同,合法经营。

  3.服务从细节出发,突出细节作用。任何一个高效率高品质的企业都在其杰出的团队力量,而团队力量则是建立在每个人每一个部门的“细节服务意识”上。“匆以善小而不为,匆以恶小而为之”,要让每一点改善都带给业主更大的方便与满意。

  4.提升与业主的正常沟通,拉近“管住”关系。物业管理企业搞好服务的另一个关键就是要在提高服务质量的同时加强与业主的联系与沟通。加强与业主的联系与沟通,让业主了解物业的管理意图和目的,更好得配合物业公司开展工作。物业公司可通过加大宣传力度如以通告、警示、通知、宣传、墙报等形式让业主了解物业的工作状况、物业管理条例法规,从而使业主理解并配合物业的管理工作,达到提高物业管理服务质量的目的。

  根据《中华人民共和国经济合同法》及中华人民共和国国务院第379号《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策。在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对实行专业化、企业化的物业安全管理订立本协议书。

  1.房屋建筑本体共用部位(由装饰公司装修完毕并已通过聚富房地产地产公司验收的楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊和逃生通道、门厅、电梯、强弱电井、管道井、天花板等)的成品安全管理,由乙方看管。

  2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、电梯及电扶梯、消防设施的外表面等)的成品保护管理服务,由乙方看管。

  3.地库已安装完成的电缆、上下水管道、排风管道、消防管道设备房的各种设备由乙方看管。

  2.对乙方的管理实施监督检查,每月全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经重庆市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同。

  3.甲方有权对乙方的安全管理工作及质量进行监督,若发现问题及时告知乙方,并有权要求乙方改善,直到达到甲乙标准。

  4.甲方有权监督乙方员工的工作。甲方不认可的乙方员工,可以要求乙方随时更换。由此产生的责任甲方可要求进行赔偿。

  5.甲方应向乙方提供要求所需的非管理和建筑机密的有关资料,支持乙方工作。

  7.甲方有义务教育甲方员工遵守现场安全管理要求,服从有关管理,共同安全环境。

  1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定,制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项安全管理活动,但不得损害甲方的合法权益。乙方制订安全管理的各项管理办法、规章制度、实施细则等制度条文严格实施。遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。

  2.负责编制重庆国际贸易中心范围内的季度安全管理工作实施方案,经双方议定后由乙方组织实施。