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BOB半岛物业管理服务:从上市热潮到陷入低谷行业大并购时代加速来临
发布日期:2023-12-21 22:23:44

  BOB半岛物业管理服务公司多集中在港股上市,截至2022年4月26日,已有50家內地物管公司在港交所挂牌上市。从2014年物管公司首次登陆港交所,到2020年物管公司上市热潮,再到2022年物管板块出现估值和股价双回落,物管板块近几年可谓大起大落。长期来看,随着內地房地产市场的大规模整合,物管板块也出现了挑战与机遇并存的现象,其中以兼併重组的方式来推进行业集中度加速提升将成为主要趋势。在这一过程中,现金充裕和融资能力强的物业管理服务公司更有机会“胜者为王”。

  2022年4月26日,2022中国物业服务百强企业名单发布。资料显示,2021年,物业管理服务百强企业管理面积达到5692.98万平方米,同比增速为16.69%;百强企业市占率上升至52.31%,较上年增长2.60个百分点。

  物业管理服务公司多集中在港股上市,截至2022年4月26日BOB半岛,已有50家內地物管公司在港交所挂牌上市。从2014年物管公司首次登陆港交所,到2020年物管公司上市热潮,再到2022年物管板块出现估值和股价双回落,物管板块近几年可谓大起大落。

  长期来看,随着內地房地产市场的大规模整合,物管板块也出现了挑战与机遇并存的现象,其中以兼併重组的方式来推进行业集中度加速提升将成为主要趋势。在这一过程中,现金充裕和融资能力强的物业管理服务公司更有机会“胜者为王”。

  2022年4月26日,2022中国物业服务百强企业名单发布。资料显示,2021年,物业管理服务百强企业管理面积达到5692.98万平方米,同比增速为16.69%;百强企业市占率上升至52.31%,较上年增长2.60个百分点。

  由于A股与港股在上市制度和上市流程方面存在差异,因此绝大多数物业管理公司选择赴港上市。

  2014年1月6日,彩生活(成功在港交所上市,成为首家登陆资本市场的內地物管企业,也自此开啟了物管公司上市的先河。

  财华社统计,截至2022年4月26日,已有57家物管公司在港交所上市,其中內地物管公司数量为50家。

  总市值方面,截至2022年4月26日,碧桂园服务(06098.HK)以1058.93亿元(单位:港币,下同)的总市值高居內地物管公司第一位,也是目前唯一一家市值超过千亿的物管公司。另外,还有9家物管公司总市值超过100亿元,12家物管公司的总市值不足10亿元。

  业绩表现方面,从营收的角度看,碧桂园服务、雅生活服务(03319.HK)、绿城服务(02869.HK)和保利物业(06049.HK)2021年营业总收入排名位居前列,同时也是4家仅有的营业总收入超过100亿的物管公司。从净利润的角度看,碧桂园服务、雅生活服务、华润万象生活(01209.HK)、融创服务(01516.HK)、世茂服务(00873)和金科服务(09666.HK)2021年净利润排名位居前列,同时也是6家仅有的净利润超过10亿的物管公司。

  內地物管行业拥抱资本市场的时间并不长,但是行业发展速度却较为迅速。自2014年首家物管公司登陆港交所以来,目前已有50家內地物管公司在港交所上市。

  从上市时间上来看,2014年至2017年四年间,赴港上市的物管公司只有4家,并且每年只有1家物管公司上市。2018年和2019年,分別有5家和8家物管公司在港交所挂牌上市。

  自2020年开始,物管公司赴港上市的步伐显着加快。资料显示,2020年港交所挂牌上市的物管公司数量为18家,上市数量达到历年最高。

  值得一提的是,无论是从物管上市公司的数量这一角度看,还是从二级市场估值这一角度看,2020年是物管行业热度最高的一年。特別是在估值方面,物管公司在2020年享受到了业绩增长与估值提升的双倍红利。

  以2018年上市的龙头公司碧桂园服务为例,其在2019年和2020年的市盈率(资料以年末时点为参考)分別为49倍和64倍,同时其股价在2019年和2020年的涨幅分別达到116%和102%。

  在龙头公司股价与估值齐升的背景下,物管公司赴港上市的热情达到顶峰。2021年,尽管登陆港交所的物管公司数量有所回落,但是在行业快速发展的惯性下依然达到了13家。

  然而,自2021年下半年以来,房地产行业出现的一系列调整,特別是2022年一季度出现的个別事件,给行业带来了一丝寒意,物业管理板块也出现了明显调整。

  同样以碧桂园服务为例,一方面,其市盈率从2020年的64倍下降至2021年的37倍,2022年以来进一步下降到21倍,创近年来最低水准;另一方面,碧桂园服务股价2021年下跌幅度超过10%,2022年以来跌幅更是达到32%。

  2021年,物管行业头部公司的话语权进一步提升。资料显示,2021年,百强企业市占率上升至52.31%,较上年增长2.60个百分点。

  值得关注的是,2021年行业前十的企业管理面积均值达3.55亿平方米,是百强企业均值的6.2倍,市场份额提升至12.84%。增长速度方面,行业前十的企业实现了34.23%的同比增速,高出百强企业同比增速17.54个百分点,进一步拉开了与百强企业整体的差距。

  整体来看,近年来物管行业并购热情持续高涨,特別是在2021年下半年以来物管企业的收并购进程明显加快。资料显示,2021年33家物管企业共计发起约84起收并购事件,其中明确披露金额的事件合共61起左右,共耗资约344.9亿元。

  而这些出手并购的企业以头部公司为主,例如,2021年碧桂园服务先后72.25亿元收购嘉宝服务94.62%股权,100亿元收购富良环球100%股权,33亿元收购邻里乐100%股权,此外公司还向协力厂商收购数家物业管理公司、媒体公司及一家物业代理公司。

  无独有偶,2021年旭辉永升服务先后收购华熙鑫安50%股权,美中环境51%股权,红星美凯龙80%股权,以及收购上海星悦、山东鑫建、郑州锦艺等BOB半岛。

  长期来看,对比房地产市场的行业集中度情况,物管行业的市场集中度依然具备很大的提升空间。资料显示,2014年至2020年,房地产行业前100名从2009年的22.5提升至2020年的63.2%,行业前10名从2009年的7.9%提升至2020年的27.5%;同期,物管行业前100名物管公司的市场份额从19.5%提升至49.7%,但是行业前10名的物管公司市场份额仅从4.4%提升至10.2%。机构表示,在经历了近两年大规模的收并购之后,物管行业头部企业竞争更加激烈,尾部企业生存空间被挤压,行业“马太效应”愈发凸显。

  展望2022年,政策层面延续规范与支援基调,物管板块估值压制有望逐渐解除。基本面角度,行业可供管理规模稳步提升、社区增值等新增长极日渐成熟、商管等细分优质赛道涌现,集中度提升趋势下,优秀物企份额扩张、快速成长仍旧值得期待。在这一过程中,现金充裕和融资能力强的物业管理服务公司更有机会“胜者为王”。

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