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BOB半岛关于进一步加强居民住宅小区物业管理的建议
发布日期:2023-12-23 22:50:53

  BOB半岛宜兴市人民政府政府信息公开法定主动公开内容建议提案结果公开政协提案结果公开

  来源:宜兴市人民政府网站 日期:2022-11-11 16:38:06 浏览次数:

  物业管理是城市管理的一个重要组成部分,是展现城市社区文明形象的窗口,也是事关人民群众安居乐业,事关社会安全稳定,涉及千家万户切身利益的民生工程。

  物业管理是城市管理的一个重要组成部分,是展现城市社区文明形象的窗口,也是事关人民群众安居乐业,事关社会安全稳定,涉及千家万户切身利益的民生工程。近年来,随着城市建设的加速推进,大量新小区迅速崛起,老旧小区综合改造以及动迁安置小区也在加快建设,但由于开发商遗留的工程质量问题未能及时解决,小区的基础设施及服务功能不够完善,加之小区物业管理公司良莠不齐,物业服务和管理还有许多不尽人意的地方,存在道路狭窄、停车位少、乱停车现象严重,车辆违规占用应急通道、人员进出门卫把关不严、卫生绿化管理养护不到位等诸多问题。很多小区业主表示,每年交的是几千甚至上万的高额物业费,享受的却是最低档的服务,完全不对等,因此对物业公司极度不满,导致物业公司与业主之间矛盾突出,物业纠纷频发。

  为加强居民住宅小区物业管理,提升物业管理水平,提高居民幸福指数,建议:

  1、建立完善物业管理统一监管机制。目前我市小区物业管理模式多样复杂,有住建部门、属地镇街、国企、业主委员会自行管理等。物业管理缺乏统一标准,监管又不到位,服务质量大打折扣。要理顺物业管理的行业主管及具体监管部门,构建“市政府统一领导,属地政府具体负责,主管部门监督管理,职能部门齐抓共管,街道社区主动作为”的工作格局,实现物业监管无盲区、全覆盖。

  2、建立健全物业管理准入评级机制。由于许多小区物业是由开发商单方指定的,市场化运作程度低,缺乏竞争。一旦出现问题,物业公司与开发商相互推诿,致使诸多矛盾和问题长久不能得以解决。要进一步规范物业公司招投标程序,引入竞争机制,做到建管分离。主管部门要根据物业公司的管理和服务质量,从高到低评出一级、二级、三级、四级不同等级,予以公示,并定期进行动态评估。物业公司的质量等级,要等同于或高于物业费的收费等级,才有资格参与相应小区的物业管理竞标,真正让物业收费价格与物业服务质量挂钩,让业主享受到物有所值的服务。

  3、加强对物业人员的专业技能培训。物业公司所聘人员多为下岗失业人员,年龄偏大,退休人员也占一定比例。一些从业人员服务意识差、责任心不强,对业主反映或应该解决的问题,不理睬、不解决,导致业主不满。主管部门要组织物业公司在岗人员进行政策理论和业务技能培训,坚持持证上岗,强化法律意识,明确操作规程,加强爱岗敬业教育,培养吃苦耐劳及奉献精神BOB半岛,提升物业公司整体管理水平和服务意识,使物业管理工作逐步走向专业化、制度化和规范化。

  4、加大对物业管理的监管力度。定期检查、评比,建立健全物业管理奖惩机制。利用网络优势,在相关媒体设立栏目,对物业公司进行投票和发表意见,以业主评价为核心。奖励扶持一批运营规范、服务优质、业主认可的物业公司,充分发挥行业的引领带头作用。同时,将普遍不受业主待见、违反《物业管理企业资质管理办法》相关规定的物业公司,列入考核黑名单,限时整改不到位的坚决予以清退。

  你们在市政协十六届一次会议期间提的关于“关于进一步加强居民住宅小区物业管理”的提案,市政府已交由我局办理,现将办理情况答复如下:

  截至2021年,我市备案的物业服务企业有150家,其中本地企业97家,外地企业53家。我市2010年就推出了“条块结合、以块为主、属地负责、综合协调”的物业管理模式,并不断完善和发展。总体看,我市各物业企业在居民住宅小区物业管理中,能够按照物业行业管理相关规定和合同约定提供服务,物业行业管理向上向好发展。但随着小区的老化、新建小区遗留问题增多和人民对美好生活的追求,再加上我市小区管理多样化及物业企业自身存在服务理念落后、管理能力不足等原因,导致物业公司与业主之间时常发生矛盾冲突,居民住宅物业管理有待进一步加强。

  1、理顺管理体制机制。为不断规范小区管理,加强对物业企业的管理,提高物业服务品质,结合我市物业管理的实际情况,积极探索新时期物业管理模式,不断完善法规、制度。2020年市委市政府下发了《关于进一步加强住宅小区物业服务管理的实施意见》,强化整个物业管理体系,包括从市级层面的工作领导小组到属地政府的联席会议制度,再到社区的物业工作站;同时强调属地负责原则,并建立了双向考核体系,对属地政府充分授权,属地政府有权对相关部门、社区、物业企业进行考核,结果列入相应的年度考核;2021年10月,我局对《宜兴市物业服务企业信用档案与评价管理办法》进行修订,进一步规范物业服务企业经营活动及项目经理从业行为,构建以信用为核心的市场监管体制,推进我市物业服务行业健康有序发展。

  2、规范前期物业准入。我市目前符合条件的新开发项目全部采用公开招投标方式选聘前期物业服务企业。我局按照《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》 (苏建房〔2017〕114号)第6条对整个公开招投标过程进行指导、监督和管理,进一步规范前期物业管理招投标活动:一是对参与报名较多的项目通过业绩、项目经理等情况综合评比计分来确定入围企业BOB半岛,综合评分方式在招标公告中予以明确;二是多次邀请物业管理招投标评审专家库中的专家评委和开发企业代表进行招投标业务探讨,对招投标过程中的评委评分标准和评分内容进行讨论并不断修改完善;三是引入宜兴市公证处对前期物业开标定标过程进行公证,通过引入公证机制,建立完善物业管理招投标评审专家库,规范前期物业公开招投标管理。

  3、加大行业监管力度。为加强对物业企业的管理,及时化解物业管理中的矛盾,不断提升物业企业的服务质量和水平,我局采取了一系列措施,加强对物业企业的监督。一是下发《关于规范物业企业服务行为提升服务水平的意见》(宜住建〔2020〕32号),通过规范我市物业企业服务行为,促进物业企业按合同履约、诚信服务;二是我局推出“分片管理,下沉服务”的工作方式,将全市市场化小区划分为14片区(主城区8个,乡镇所6个),通过分片区管理的形式,明确联络员职责,做好上情下达,同时,在日常工作中积极会同属地街道、社区做好小区日常物业管理监督;三是加强企业信用管理。按照《宜兴市物业服务企业信用档案与评价管理办法》加强对企业的日常监管,构建以信用为核心的市场监管体制,不断规范物业企业及项目经理从业行为,逐步打造规范、守信的物业服务市场。2021年度,对147家物业服务企业进行信用记分,并将结果在局网站公示;四是做好社区物业管理工作站工作。我局派员兼任社区物业管理工作站副站长,参与社区内住宅小区的物业管理工作,畅通辖区内住宅小区业主、业委会(物管会)、物业企业的沟通渠道,构建对话平台,解决群众合理需求,调解物业服务矛盾,督促物业企业提升服务水准。

  4、推进“红色物业”建设。一是突出党建引领。2020年10月在市委组织部指导下,我市成立了宜兴市物业管理行业委员会,通过党建的引领作用,进一步推动物业企业、社区居委会、业主委员会的党组织建设BOB半岛,凸显党建对小区管理的核心引领;二是创建好党建示范点。宜兴市物业管理行业委员会协同宜城街道社区党支部指导紫金名都小区设立“党员示范岗”、“党员责任区”,开展设岗定责、承诺践诺,发挥党的各级组织作用。2020年紫金名都、君悦府邸、双龙依云小区被评为省级党建引领物业管理工作示范点。2021年度,我市申报了4个无锡市党建示范点,分别为无锡鼎豪物业管理有限公司“景和人家”项目、宜兴市鼎顺物业管理有限公司“丽锦花苑”项目、宜兴市佳园物业管理有限公司“怡然居”项目和宜兴市银湖物业管理有限公司“荷兰岛郁金香庄园”项目,同时申报了2个“先锋物业”企业,分别为宜兴市城旅物业管理有限公司和宜兴市居佳乐物业服务有限公司。

  为进一步加强居民住宅小区物业的管理,切实提高我市居民住宅小区物业服务水平和质量,充分展现城市文明形象,保障广大业主的合法权益,在做好以上工作的基础上,我们还将重点做好以下几项工作:

  1、进一步完善监督管理机制,规范物业行业管理。结合我市物业管理实际,深入开展调查研究,不断完善法规制度,规范我市物业行业管理。一是加强法规制度建设。针对我市小区物业管理模式多样化的特点,深入一线做好调查研究,协同相关部门逐步完善物业管理法规、制度,制定出符合我市小区管理的物业管理模式;二是推进国企(物业公司)进小区(老旧小区)试点落实。针对我市老旧小区物业管理现状,为提升老旧小区品质,结合我市老旧小区改造,在提升老旧小区硬件的同时,积极推动国企业(物业公司)入住小区管理模式的落实,实现建管“一条龙”,最大限度提升物业服务品质;三是明确职责、权限。结合我市物业管理部分权力“下放”的实际,进一步明确小区管理权责,做好部门职责分工,加强各部门联动,提高管理效能。

  2、进一步完善物业企业引入机制,把严准入关。加强对招投标过程的管理,切实把优秀的物业企业引入小区管理。一方面是做好前期物业招标管理。按照《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》规定,加强对招投标过程的监管,坚持公开、公平、公证的原则,营造良好的招投标竞争氛围;另一方面是加对小区二次招标的指导和监督。针对小区二次招标的特点,我局将加强对街道、社区招标的指导、监督,引导小区业委会(小区业主)严格按照《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》相关规定,做好小区物业公司的甄选,将真正有实力、有担当、服务品质好的物业引入小区管理。

  3、进一步推进“达标创优”活动深入开展,营造争先创优氛围。一是按照“无锡市市级示范物业管理项目(平安小区)”要求,加强对我市物业管理项目的指导,督导物业企业积极参与“无锡市市级示范物业管理项目(平安小区)”的创建,并将优秀的项目作为创建省级示范物业管理项目(平安小区)向上推荐。通过开展创建省、市级示范物业管理项目(平安小区)活动,以点带面,进一步促进我市物业管理水平提升;二是推进党建引领建设。按照争创“红色物业”目标、标准,我局将将围绕“深化党建引领,带动行业管理”做文章,会同街道(社区)进一步推进小区物业企业、业委会党组织组建,引导党员发挥先锋模范作用,增强物业项目党支部在小区治理中的影响力和凝聚力,全力为业主营造舒适安全、整洁优美的居住环境。

  4、进一步强化对物业企业管理,提升物业管理水平。一是按照片区分工,结合争创全国文明典范城市和打造全国最干净城市等工作,加强对小区的日常巡查,督导物业企业规范对小区管理,切实按照合同约定提供服务;二是依据《宜兴市物业服务企业信用档案与评价管理办法》,加强对企业的诚信管理,规范物业服务企业经营活动及项目经理从业行为,提高物业企业负责人和项目经理的责任意识,推进物业企业良性竞争;三是按照标书承诺,做好标后查检。对照投标书,加强对物业企业在管项目的检查,督导物业企业严格按照标书承诺配齐人员,严格按照标示承诺提供服务,保障小区广大业主的利益,规范物业收费行为;四是按照服务等级,规范物业服务收费行为。一方面,督促物业服务企业将服务内容、服务等级、收费内容、收费标准按规定在小区显著位置进行公示,严格按标准收费,自觉接受物价、物业主管部门及业主的监督,定期公布物业服务费用支出、小区公共部位经营性收益和电梯运行费、公共水电费等分摊情况。另一方面,我局将会同发改委、市场监管局对收费和公示情况进行检查,并对服务等级进行抽查,对不符合要求的及时要求其作出整改并处罚;五是按照诚信管理办法,加强对企业的监管。依托物业信用管理平台,定期对物业服务企业诚信经营情况进行考评,定期公布信用等级,曝光物业企业违法违规和重大失信行为,接受全社会的监督;督促物业服务企业做好整改,对整改不力或拒不整改的,将该行为记入物业企业信用档案,达到一定分值时,列入“黑名单”,禁止该企业在宜兴市范围内参与新的物业项目招投标。