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BOB半岛物业管理办法十篇
发布日期:2023-12-29 00:30:41

  BOB半岛第二条在中华人民共和国境内申请物业管理企业资质,实施对物业管理企业资质管理,适用本办法。

  本办法所称物业管理企业,是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。

  第四条国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理,直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理,并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

  设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理,并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

  2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中,具有中级以上职称的人员不少于20人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

  4.管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:

  5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。

  2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中,具有中级以上职称的人员不少于10人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

  4.管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:

  5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有良好的经营管理业绩。

  2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

  5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统。

  第六条新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质:

  (五)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

  第七条新设立的物业管理企业,其资质等级按照最低等级核定,并设一年的暂定期。

  二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

  三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

  (四)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同,工程、财务负责人的职称证书和劳动合同;

  第十条资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内,对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书;一级资质审批前,应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查,审查期限为20个工作日。

  第十一条物业管理企业申请核定资质等级,在申请之日前一年内有下列行为之一的,资质审批部门不予批准:

  (九)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标的;

  第十二条资质证书分为正本和副本,由国务院建设主管部门统一印制,正、副本具有同等法律效力。

  第十四条企业发生分立、合并的,应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内,到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续,并重新核定资质等级。

  第十五条企业的名称、法定代表人等事项发生变更的,应当在办理变更手续后30日内,到原资质审批部门办理资质证书变更手续。第十六条企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的,应当在办理营业执照注销手续后15日内,到原资质审批部门办理资质证书注销手续。

  不符合原定资质等级条件的,物业管理企业的资质年检结论为不合格,原资质审批部门应当注销其资质证书,由相应资质审批部门重新核定其资质等级。资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。

  第十九条物业管理企业取得资质证书后,不得降低企业的资质条件,并应当接受资质审批部门的监督检查。

  第二十条有下列情形之一的,资质审批部门或者其上级主管部门,根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书:

  第二十一条物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款。

  第二十二条物业管理企业无正当理由不参加资质年检的,由资质审批部门责令其限期改正,可处1万元以上3万元以下的罚款。

  第二十三条物业管理企业出租、出借、转让资质证书的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款。

  第二十四条物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正,可处2万元以下的罚款。

  第二十五条资质审批部门有下列情形之一的,由其上级主管部门或者监察机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业和其他物业相关人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合我省实际,制定本办法。

  第二条 物业管理应当坚持以人为本,实行业主自治、专业服务与社区管理相结合的原则。

  第三条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。市州、县市区人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  县级以上人民政府公安、民政、财政、环境保护、城乡规划、工商行政管理、质量技术监督、物价等有关部门按照各自职责,依法做好与物业管理相关的工作。

  街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会,指导、协调、监督物业管理工作。

  第四条 县级以上人民政府应当采取措施,推动物业服务的社会化BOB半岛、专业化、市场化,促进物业服务行业发展。

  物业服务行业协会应当加强行业自律,接受行业主管部门的业务指导,制定行业行为规范,督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。

  第五条 物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设和管理等因素。

  第六条 新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案,并在商品房买卖合同中明示。

  已经实施物业管理的区域,由物业服务企业向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

  街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域,由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

  第七条 原物业管理区域分立或者合并的,应当经相关物业管理区域内已入住面积和已入住户数比例均达到50%以上的业主同意,由物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门重新划分登记,并予以公告。

  第八条 城乡规划、住房和城乡建设行政主管部门审查住宅建设工程项目的规划、设计,应当征求相关专业机构对配套建筑物、共用设施设备配置及建设标准的意见。

  第九条 住宅建设工程项目交付使用前,建设单位应当按照项目合同的约定,配置物业管理用房和供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视、邮政、消防,以及道路、园林绿化、垃圾转运、安全监控等共用设施设备及独立的计量器具,并在物业承接查验后,将前期物业服务合同、临时管理规约及物业查验情况报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

  在物业管理区域内,共用设施设备的专业经管单位应当依法承担相关管线、设施设备的维修、养护责任,服务到最终用户,履行与业主签订的服务合同,保证服务质量。

  第十条 新建物业的,建设单位应当配置物业管理用房,用于客服接待、项目资料保存、工具物料存放、值班备勤、业主委员会办公等事项。物业管理用房应当在房屋买卖合同中明示。

  物业管理用房的所有权依法属于全体业主,未经业主大会同意,不得改变物业管理用房的用途。

  (一)建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积2的比例配置,最少不低于50平方米;

  (二)地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋;没有配置电梯的物业管理用房,其所在楼层不得高于4层、低于1层。

  市州人民政府房地产行政主管部门可以根据前款规定的物业管理用房标准,结合当地实际情况确定具体标准。

  第十二条 物业管理区域内规划建设的车位、车库,建设单位可以附赠给业主;出售或者出租车位、车库的,业主享有优先权。利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位,属于全体业主共有,建设单位不得附赠、出售或者出租。

  车位、车库满足业主需求后剩余出租的,建设单位应当向全体业主公示,租赁合同期限最长不得超过6个月。车位、车库租赁合同复印件应当送交物业服务企业存档,业主、业主委员会及物业使用人有权查询。

  第十三条 建设单位在与物业买受人签订物业买卖合同时,应当明示物业管理区域内规划建设的配套建筑物、共用部位、共用设施设备、物业管理用房、车位和车库的所有权或者使用权。

  第十四条 住宅物业的建设单位应当在申请房屋预售许可证前,通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业,应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。

  有下列情形之一的,经物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘前期物业服务企业:

  (二)多层物业总建筑面积少于3万平方米,或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米,或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。

  第十五条 鼓励物业服务企业提前介入项目开发建设。建设单位组织工程竣工验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与。

  第十六条 分期开发的物业,前期物业服务企业可以根据开发进度和交付使用条件,分期承接查验。建设单位与前期物业服务企业应当在承接最后一期物业时,办理物业整体项目交接手续。

  物业承接查验费用由建设单位和前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。

  物业承接查验的具体办法,由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。

  在物业管理区域内,有关共有和共同管理权利的重大事项,应当由业主共同决定。

  (二)首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上。

  业主总人数不足20人的,经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

  第十九条 物业管理区域内,符合成立业主大会条件的,建设单位应当书面报告物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

  占业主总人数10%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。

  街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内,组织、指导成立业主大会筹备组。

  第二十条 业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府召集业主、建设单位、社区居民委员会的代表协商组建。

  建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。

  第二十一条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将下列选举资料报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案:

  业主委员会选举情况备案后7日内,由街道办事处、乡镇人民政府书面通报物业所在地的社区居民委员会。

  前款第(二)、(三)、(四)项之一内容发生变更的,应当自变更之日起30日内另行备案。

  业主委员会应当依据业主委员会章程代表业主、业主大会依法履行职责,按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议。

  第二十四条 业主委员会委员从全体业主中选举产生,但是不执行业主大会决议、违反管理规约的业主,不能作为业主委员会委员侯选人。

  业主委员会委员的选举、人数、构成、任职条件、任期等事项由业主大会议事规则规定。

  业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物,移交给业主委员会;拒不移交的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交,物业所在地公安机关应当协助做好移交工作。

  业主委员会不履行组织召开业主大会会议职责的,县市区人民政府房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开;逾期不组织召开的,由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,在30日内组织召开。

  第二十六条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前,将会议时间、地点、议题和议程等事项书面通知全体业主,并在物业管理区域的公示栏和其他显著位置公告。

  业主大会会议书面征求意见的,反馈意见的结果应当在物业管理区域内公示30日以上,并告知业主有权查阅相关资料。

  第二十七条 业主大会对业主投票权的计算方式有约定的,从其约定。未作约定的,按照业主户数计算,一户计算为1票;建设单位未售出的物业专有部分,计算为1票。

  第二十八条 业主可以委托人参加业主大会会议。业主委托人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,明确委托权限、期限和内容。

  业主代表应当于业主大会会议召开15日以前,对业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见;需要投票表决的,表决票应当经业主本人签字后,委托业主代表在业主大会投票。

  第二十九条 物业服务企业应当按照国家规定的资质等级承接物业管理服务业务。

  第三十条 物业服务企业应当向物业所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料。

  县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理,建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案,推动物业管理行业提高服务水平。

  第三十一条 业主大会选聘的物业服务企业应当具有法人资格和相应资质等级,并按照物业服务合同的规定提供服务。

  第三十二条 物业管理服务实行项目经理人制度。物业管理服务项目的主要负责人为项目经理人。

  物业管理服务项目经理人制度的具体办法,由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。

  物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理服务人员,加强对物业管理服务人员的培训和履职监管。

  第三十四条 业主大会决定聘用物业服务企业的,由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

  物业服务合同规定的下列内容应当提交业主大会会议表决通过,但是业主大会授权业主委员会决定的除外:

  第三十六条 物业服务收费应当按照国务院、省和市州人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的收费办法,在物业服务合同中约定。

  第三十七条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报送物业服务项目所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门备案。

  第三十八条 物业服务合同期限届满3个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。

  业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域,并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。

  物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的,应当在合同期限届满3个月前在物业管理区域内公示,并书面告知物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

  第三十九条 物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,合同当事人一方提出终止合同的,应当提前3个月告知对方当事人。

  第四十条 物业服务合同期限届满或者依法终止的,原物业服务企业撤出物业管理区域,应当向业主委员会交接下列事项:

  原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

  第四十一条 建立健全物业管理联席会议制度。有下列事项之一的,可以由街道办事处、乡镇人民政府召集物业管理联席会议,物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和有关部门、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业的代表共同协商解决:

  县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度,及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

  业主大会、业主委员会应当接受物业管理主管部门和社区居民委员会的指导和监督,依法履行自治管理职责,配合、协助有关部门、社区居民委员会共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

  第四十二条 在物业管理区域内,按照规划建设的房屋、共用部位、共用设施设备及配套建筑物,不得改变使用用途。因特殊情况确需改变使用用途的,应当按照法律、法规、规章以及管理规约的规定,经业主大会及有利害关系的业主同意,并依法办理相关手续。

  第四十三条 业主转让或者出租房屋、车库、车位等物业的,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将转让或者出租相关事项告知物业服务企业。

  业主转让房屋、车库、车位等物业前,应当与物业服务企业、专业单位结清相关费用。

  第四十四条 建设单位应当按照国家和省规定的保修期和保修范围,承担物业的保修责任。

  建设单位可以与物业服务企业签订委托合同,委托物业服务企业承担物业保修有关事项,并向物业服务企业支付相应的报酬。

  第四十五条 建立健全物业专项维修资金制度,实施物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

  物业专项维修资金的交存、使用,应当专户存储、专款专用,具体办法由市州人民政府按照国家有关规定制定。

  第四十六条 业主、物业使用人、物业服务企业以及其他单位和个人应当爱护物业共用部位和共用设施设备。物业共用部位和共用设施设备损坏的,物业服务企业应当及时通知专业经营单位进行维护、更新。

  对物业共用部位、共用设施设备进行维修作业,物业服务企业、相关业主和物业使用人应当予以配合。

  物业管理的公共服务是指物业管理中公共性的管理和服务工作,是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务。主要有以下8项:

  为了加强固定资产、低值易耗品管理,确保固定资产的完整及企业权益不受损害,正确核算固定资产的数量和价值,明确各单位的管理、核算、监督和经济责任,堵塞因管理不严造成的跑、冒、滴、漏现象,保证企业财产安全和完整,提高固定资产、低值易耗品的效能,现制定《**县邮政局物业管理办法》。

  (一)邮政企业的固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机械设备、电源设备、运输设备及其它与生产经营有关的主要设备、工具、器具等,不属于生产经营主要设备的物品,本资料权属文秘资源网,放上鼠标按照提示查看文秘写作网更多资料单位价值在XX元以上,使用期限一年以上的,也作为固定资产。

  (二)固定资产管理按照“统一领导、分级管理”和“归口管理”的原则,实行局、专业、班组和支局所三级管理。

  (三)固定资产的增减变动,必须严格按照管理分工,履行规定的审批手续,任何单位或个人不得擅自拆除、调出、挪用、赠送、外借和变卖企业固定资产,。

  (四)各单位负责人对管好用好固定资产负有主要责任,对工作失职、管理不善,造成固定资产损毁或提前报废的单位负责人,根据情轻重,给予批评教育、纪律处分或赔偿损失等。

  (五)每年组织财务、物业管理人员及相关人员对各单位的固定资产进行一次清查盘点,发现有账实不符、损毁现象的,应查明原因,按规定处理;单位负责人工作调动时,在监交人员的监督下将固定资产点交清楚,确保资产的完整。

  (六)对固定资产属自然性或不可抗拒原因损坏的,使用单位必须及时上报局综合办,由相关人员对损坏情况进行评估,并预算维修费,报局办公会审批,维修费用超过3000元的上报市局审批。

  (七)新增的固定资产财务部门要及时登记造册,按规定及时调整账卡,必须作到账、卡、物三相符;报废的固定资产统一缴局后勤部门管理;处理报废固定资产时,必须由财务、后勤人员对报废的固定资产进行价格评估,报局办公会审批后方可处理,财务部门要及时收回款项。

  (一)使用期限一年以内的与生产经营有关的主要设备、工具、器具等;单位价值在1000元以下的劳动资料;通信生产过程中专用的工具性仪表、电话机、自行车、电视机等,均按低值易耗品。

  (二)低值易耗品管理,按照“统一领导、分级管理”的原则,实行局、专业、班组和支局所三级管理。

  (三)需要购置低值易耗品时,经局领导批准后,由供应部门统一办理购置手续,并建立相应的明细帐进行管理。 『 1

  (四)购置的低值易耗品原则上都应办理入库手续,领用时再办理出库手续,防止财产物品流失;低值易耗品原则上实行以旧换新制度,防止浪费。

  (五)各单位请领的低值易耗品由各使用单位负责保管、维护、保养,发现有损坏现象应及时处理,处理不了的必须及时报局综合办,由局派人进行处理,保证低值易耗品的使用效率。

  (六)各单位负责人对管好用好低值易耗品负有主要责任,对工作失职、管理不善,造成固定资产损毁或报废的单位负责人,应查明原因,应由个人负责的,要追究个人经济责任,实行按价赔偿。

  (七)低值易耗品的管理人员和使用人员工作变动时,必须将其管理和使用的低值易耗品清册和实物核对后交接清楚,方能办理调动手续。本资料权属文秘资源网,放上鼠标按照提示查看文秘写作网更多资料

  (八)低值易耗品需要在局内部调拨时,必须有局领导批准后方可调拨,任何人不得随意调拨。

  (九)处理报废的低值易耗品时,必须有相关部门审核后方能处理,处理人员必须及时将款项缴财务部门。

  第二条 温州市行政区域范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。 本办法所称的物业专项维修资金(以下简称专项维修资金),是指由业主交存的专项用于物业共用部位(以下简称共用部位)、物业共用设施设备(以下简称共用设施设备)保修期满后的维修、更新和改造的资金。

  第四条 温州市物业主管部门会同财政部门负责全市专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作。市物业维修资金管理中心(以下称市维修资金管理机构)具体负责鹿城区、龙湾区、温州经济技术开发区专项维修资金的日常管理工作。 瓯海区、各县(市)物业主管部门会同财政部门负责本行政区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作,并指定机构负责专项维修资金的日常管理工作。

  第五条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存专项维修资金: (一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。 (二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。 (三)住宅小区外用于销售的独立非住宅。

  第六条 首期专项维修资金,由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。 物业首期专项维修资金交存的标准,多层为每平方米建筑安装平均造价的5%,小高层、高层为每平方米建筑安装平均造价的6%。市物业主管部门会同市财政部门可以适时提出专项维修资金交存标准的调整方案,报市人民政府批准后公布执行。 建筑安装平均造价由市物业主管部门会同市财政部门根据温州市当年竣工实际建筑安装工程造价进行测算,定期公布。

  第七条 拆迁安置房首期专项维修资金按照下列规定交存: (一)在9月1日前领取拆迁许可证组织拆迁的,由建设单位交存。 (二)在9月1日后领取拆迁许可证组织拆迁的,属合法拆迁面积或者视同合法拆迁面积的,由建设单位交存;增加部分面积,由业主交存。

  第八条 新建物业首期专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋权属初始登记之前,按照物业总建筑面积和本办法第六条、第七条的规定交存专项维修资金,待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明,并将该内容约定为购房合同条款。 未出售物业的专项维修资金由建设单位交存,待物业出售时向业主收取。

  第九条 维修资金管理机构应当通过招标方式,公开选择商业银行作为专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立专项维修资金专户。

  第十条 收取专项维修资金,维修资金管理机构应当出具财政部门统一监制的专用票据。 业主在办理房屋权属登记时,应当提交专项维修资金交存的专用票据。

  第十一条 业主大会成立前或者业主大会未决定实行业主自主管理的,专项维修资金由维修资金管理机构代为统一管理。

  第十二条 专项维修资金实行业主自主管理的,应当召开业主大会,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后,由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。 业主委员会应持下列材料到所在地维修资金管理机构办理专项维修资金移交手续,并报所在地物业主管部门备案: (一)业主自主管理专项维修资金书面报告。 (二)业主大会自主管理专项维修资金的决议。 (三)专项维修资金划转后的账目管理单位。 (四)专项维修资金使用、续筹办法及应急支取预案。 (五)专项维修资金账目管理制度。 (六)专项维修资金有关的其他材料。 维修资金管理机构应当在收到上述材料之日起10个工作日内,通知专户管理银行将该专项维修资金本息划转至业主委员会在专户管理银行开立的专项维修资金专户,并将收支账目等有关资料移交业主委员会。

  第十三条 业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额30%的,业主应当按照下列规定续交维修资金: (一)专项维修资金实行代管的,由维修资金管理机构向业主出具《专项维修资金续交通知书》,并抄送业主委员会、社区组织;业主应当在收到续交通知之日起90日内将维修资金存入专项维修资金专户。 (二)专项维修资金实行自主管理的,由业主委员会按照业主大会通过的续筹方案,通知业主续交维修资金;业主应当按照续交通知的要求将维修资金存入专项维修资金专户。 (三)专项维修资金可以由物业服务企业、业主委员会或者社区组织代收代交;负责代收代交的单位,应当及时将代收代交的专项维修资金明细情况,在物业管理区域内公布,并抄送所在地维修资金管理机构。

  第十四条 本办法实施前未建立或者未按规定交存首期专项维修资金的物业,维修资金管理机构应当向业主出具《专项维修资金补建补交通知书》,并抄送业主委员会、社区组织。业主应当在接到补建补交通知之日起90日内,按照本办法规定的交存标准、交存方式将维修资金存入专项维修资金专户。 第

  十五条 业主未按规定续交、补交专项维修资金的,业主委员会或者社区组织应当督促其交存;业主经督促仍不交存的,业主委员会可以依法向人民法院。第三章 专项维修资金的使用

  第十六条 专项维修资金属于业主所有,专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  第十七条 专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

  第十八条 共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用,按照下列规定分摊: (一)属于整个物业管理区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,并从小区业主交存的专项维修资金中列支。 (二)属于单幢物业的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由该幢全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,并从该幢业主交存的专项维修资金中列支。 (三)属于一个单元的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,并从该单元业主交存的专项维修资金中列支。 专项维修资金不足支付维修费用的,不足部分按照物业建筑面积由相关业主按比例分摊。业主委员会可以委托物业服务企业按照标准向相关业主收取。

  第十九条 维修、更新和改造项目有下列情形之一的,应当采取招标方式择优确定维修单位: (一)维修费用总额超过30万元的。 (二)单项维修工程费用超过5万元的。 (三)业主大会决定实行招标的。 维修、更新和改造项目有下列情形之一的,应当委托工程造价咨询单位进行项目审价: (一)维修费用总额超过10万元的。 (二)单项维修工程费用超过5万元的。 (三)业主大会决定进行项目审价的。 工程招标、监理和审价费用计入维修、更新和改造成本。

  第二十条 专项维修资金实行代管的,使用专项维修资金按照下列规定办理: (一)物业服务企业或者相关业主根据维修、更新和改造项目的实际,提出《专项维修资金使用方案》(以下简称《使用方案》),《使用方案》应当包括维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围等。 (二)《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。 (三)《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意。 (四)物业服务企业或者相关业主持专项维修资金使用申请表、《使用方案》、施工合同等材料,向所在地维修资金管理机构申请列支。 (五)维修资金管理机构应当在收到申请材料之日起5个工作日内进行审核:符合规定的,予以核准,并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业,未实施物业服务的划转至维修单位;不符合规定的,出具不予列支通知书。 (六)工程竣工验收合格后,物业服务企业或者相关业主应当将工程决算向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。 (七)物业服务企业或者相关业主持下列材料向维修资金管理机构申请办理工程结算: 1.工程决算单; 2.维修、更新和改造工程的费用票据; 3.相关业主意见反馈表; 4.维修费用分摊明细表; 5.其他相关材料。

  第二十一条 专项维修资金实行自主管理的,使用专项维修资金按照下列规定办理: (一)物业服务企业或者相关业主提出《使用方案》。 (二)《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。 (三)《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意。 (四)物业服务企业或者相关业主持专项维修资金使用申请表、《使用方案》、施工合同等材料向业主委员会申请列支。 (五)业主委员会同意列支的,应当将有关材料报所在地维修资金管理机构备案;维修资金管理机构应当及时出具备案证明。 (六)业主委员会凭所在地维修资金管理机构的备案证明,并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业,未实施物业服务的划转至维修单位。 (七)工程竣工验收合格后,物业服务企业或者相关业主应当将工程决算向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。 (八)物业服务企业或者相关业主持下列材料与业主委员会办理工程结算: 1.工程决算单; 2.维修、更新和改造工程的费用票据; 3.相关业主意见反馈表; 4.维修费用分摊明细表; 5.其他相关材料。

  第二十二条 下列项目日常维修费用,除物业服务合同约定由物业服务企业承担的外,可以在专项维修资金中列支: (一)电梯、消防、避雷设施设备的检测费用。 (二)共用设施设备日常修理费用。

  第二十三条 日常维修项目使用专项维修资金,按照下列规定办理: (一)物业服务企业提出《使用方案》,经业主委员会或者社区组织核定后,在物业管理区域内公示3日。 (二)《使用方案》在公示期内无异议或者有异议的业主少于1/3,视为业主同意。 (三)物业服务企业持专项维修资金使用申请表、《使用方案》等材料,向所在地维修资金管理机构申请列支。 (四)维修资金管理机构应当在收到申请材料之日起3个工作日内进行审核,并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业。 (五)日常维修费用经业主委员会或者社区组织核实后,物业服务企业应当将日常维修费用的使用情况,在物业管理区域内公示3日,并公布举报电话。 (六)物业服务企业向维修资金管理机构申请办理结算。

  第二十四条 物业管理区域按首期交存的专项维修资金总额的5%作为应急备用金,用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运、消防系统故障等紧急情况下抢修。 发生前款规定的紧急情况,需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修的,由物业服务企业或者相关业主提出建议,经业主委员会或者社区组织核实,可直接拨付应急备用金。物业服务企业或者相关业主应当立即组织维修,必要时先行垫付维修费用。 发生第一款规定的紧急情况,物业服务企业或者相关业主未及时进行维修的,物业主管部门可以组织代修或者责令物业服务企业维修,维修费用从相关业主专项维修资金分户账中列支。

  第二十五条 下列费用不得从专项维修资金中列支: (一)依法应由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备保修期内的维修、更新和改造费用。 (二)依法应由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。 (三)因人为损坏,应由当事人承担的共用部位、共用设施设备的修复费用。 (四)根据物业服务合同约定,应由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。 (五)尚未办理物业承接验收移交手续所发生的,应由建设单位承担的维修费用。

  第二十六条 下列资金应当转入专项维修资金滚存使用: (一)专项维修资金的存储净利息。 (二)利用专项维修资金购买国债的增值净收益。 (三)利用物业共用部位、共用设施设备所得收益,但业主大会另有决定的除外。 (四)利用物业管理区域共用部位或者其他场地停放汽车收取的临时停车费,但业主大会另有决定的除外。 (五)共用设施设备报废后回收的残值。 (六)其他按照规定应当纳入的资金。 第

  二十七条 业主委员会及其成员,不得参与承接本物业管理区域内维修、改造、更新项目的具体业务。

  存储、专款专用。专项维修资金应当建立明细帐:以物业管理区域为单位设立总帐,按幢建帐,以每独立户号设立分户帐,核算到户,记载分户专项维修资金的交存、使用、结存等情况。第二十九条 专项维修资金中当年交存或者使用的部分按同期银行活期存款利率计息;其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。存款利息实行一年一结,定期计入业主分户账内。

  第三十条 在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下,可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款,确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。 除本办法规定的使用范围外,不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货,或者从事其他经营性活动,不得利用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

  第三十一条 物业转让时,业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况,该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。原业主未交存首期专项维修资金或者未按规定续交、补交专项维修资金的,原业主应当与受让人协商,并在办理房屋权属转移登记前按规定足额交存。

  第三十二条 因拆迁、自然灾害或者其他原因致使物业灭失的,业主可凭原交存的专用票据或者有关证明,到维修资金管理机构办理分户账注销手续,支取分户账中专项维修资金的余额。

  第三十三条 专户管理银行应当每月向维修资金管理机构或者业主委员会发送专项维修资金银行存款对账单。 维修资金管理机构或者业主委员会应当定期向业主公布下列情况: (一)专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额。 (二)发生列支的项目、费用和按户分摊情况。 (三)业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。 (四)其他有关维修资金的情况。 业主对公布情况有异议的,可以向维修资金管理机构或者业主委员会要求复核。维修资金管理机构或者业主委员会应当及时将复核情况告知相关业主。

  第三十四条 专项维修资金应当建立查询制度,接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。 物业服务企业或者业主委员会应当及时公布维修资金使用情况,接受业主监督。维修资金管理机构应当每年不少于一次公布本行政区域内维修资金交存、使用、管理情况。 第三十五条 物业主管部门应当加强对专项维修资金使用情况的监督,发现在使用上存在安全隐患或者违反规定的,应当责令限期整改。

  第三十六条 专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定,并依法接受财政、审计部门监督。 专项维修资金的管理经费,由维修资金管理机构按照规定的标准编制全年预算支出总额,报同级财政部门批准后,在专项维修资金的增值收益中列支,并与专项维修资金分账核算。 第五章 法律责任

  第三十七条 挪用专项维修资金的,依照国务院《物业管理条例》第六十三条规定,由县级以上房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  第三十八条 物业主管部门、维修资金管理机构、财政部门及其工作人员有下列情形之一的,依照《浙江省物业专项维修资金管理办法》第三十条规定,由相关行政机关按照管理权限对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任: (一)未依照本办法规定及时核准、拨付专项维修资金,造成损害后果的。 (二)未按照本办法规定进行管理,造成专项维修资金流失的。 截留、挪用、侵占专项维修资金的。 有其他、、行为的。

  第三十九条 违反专用票据管理规定的行为,按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定,依法追究法律责任。

  第四十条 物业服务企业与业主委员会或者业主因专项维修资金的使用发生纠纷,当事人可以自行协商解决;协商不成的,可以依法向仲裁机构申请仲裁,也可以向人民法院。

  第一条 为规范物业收费行为,保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《国家发改委、建设部关于印发物业服务管理办法的通知》(发改价格〔20xx〕1864号)及省政府《关于规范物业服务收费的通知》(皖政〔20xx〕92号)等有关规定,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市城市规划区范围内,物业管理企业向业主或物业使用人提供物业服务的收费。

  第三条 本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主或物业使用人所收取的费用。

  第四条 政府提倡业主通过市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

  第五条 物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

  第六条 市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责本市物业服务收费的监督管理。

  第七条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

  住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价,非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。

  第八条 住宅物业综合服务费实行分等定价,根据物业服务的不同等级制定不同的收费标准。

  市价格主管部门会同房地产行政主管部门,根据行业平均成本和本市经济发展水平,制定物业服务收费分等定级办法,明确服务等级、服务内容、服务标准和相应的基准价及浮动幅度,并定期调整和向社会公布。上浮幅度最高不得超过20%。

  第九条 业主大会或业主委员会根据本物业的需要选择相应的服务等级,并与物业管理企业在物业合同中约定物业服务的具体收费标准。物业管理企业应在15个工作日内,将物业服务合同送价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

  第十条 物业管理区域内符合规划要求的封闭式共用车库和专用汽车停车场(停车位),有专人24小时看管的,经价格主管部门批准,可收取小区车辆停放管理费,具体收费标准由市价格主管部门会同房地产行政主管部门按照合理补偿、保本微利的原则在规定的范围内核定。

  进入小区执行公务、抢修检修、救护消防等特种车辆及业主、物业使用人的搬家车辆免收。

  第十一条 装修期间的垃圾应由业主或物业使用人负责在规定的期限内清运,业主或物业使用人亦可委托物业管理企业统一清运,装饰装修垃圾清运费具体标准由业主或物业使用人与物业管理企业按照价格管理部门会同房地产行政主管部门规定的指导价格及浮动幅度协商确定。

  第十二条 实行政府指导价的物业服务收费,其利润率不得超过物业服务成本的5%。

  第十三条 实行市场调节价的物业服务收费由业主或物业使用人与物业管理企业在物业服务合同中自行约定。

  第十四条 物业管理企业根据业主或物业使用人的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费由双方约定。

  第十五条 物业管理企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价,可采取公示栏、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内,将服务内容和收费情况进行公示,做到价目齐全、内容准确、标示醒目。

  物业服务收费明码标价的内容包括:物业管理企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、监督举报电话等。

  实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时,物业管理企业应当在执行新标准前一个月,将所标示的相关内容进行调整,并标示新标准开始实行的日期。

  第十六条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

  包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈利或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  第十七条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

  实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

  第十八条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

  物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每半年不少于1次公布物业服务资金的收支情况。

  业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当在10日内答复。

  第十九条 物业服务收费采取酬金制方式的,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

  第二十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第二十一条 前期住宅物业服务收费,由建设单位按照物业服务收费分等定级办法,根据物业特点和服务要求,确定服务项目、服务等级和收费标准,并报价格主管部门和房地产行政主管部门备案。建设单位应在确定的收费标准和浮动幅度内进行招标或选聘物业管理企业。建设单位与物业管理企业约定预收前期物业服务收费,预收期限不得超过6个月。

  建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应包含前期物业合同中约定的服务项目、服务等级和收费标准、计费方式和计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。双方约定不成的,可报价格主管部门会同房地产行政主管部门审定。

  第二十二条 本办法所确定的住宅物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。

  物业服务费用以房屋所有权证登记的建筑面积计算,未的,暂以房屋买卖合同约定面积时房地产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

  物业管理企业经与业主大会或业主委员会协商一致,可按月、按季度或按半年度计收费用,但不得一次性预收半年以上的物业服务费用。

  第二十三条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不缴纳的,物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

  对五保户和享受最低生活保障的住户,经业主委员会和物业管理企业双方商定,可以减收或者免收物业服务费用。

  第二十四条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买卖人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额缴纳。已售出因业主原因暂未入住的,物业服务费用由业主全额交纳。

  第二十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,不得向业主收取手续费等任何额外费用。

  第二十六条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

  第二十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

  第二十八条 价格主管部门和房地产行政主管部门应当及时受理业主、业主委员会和物业使用人有关物业服务收费的投诉。

  第二十九条 价格主管部门会同房地产主管部门应对物业管理企业的收费情况、收费等级、收费标准及服务合同的履行情况进行检查,加强对前期物业服务收费的监督检查。

  第三十条 实行政府指导价的物业管理服务收费实行收费许可证制度。物业管理企业收费前,到价格主管部门申领《安徽省经营性服务收费许可证》。物业管理企业应当向价格主管部门提出书面申请并提供营业执照副本、资质证书、物业服务合同和前期物业服务合同等相关资料。价格主管部门正式受理后,应在15个工作日内办理完毕。

  第三十一条 物业管理企业违反价格法律、法规和规章,由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚实施办法》(国家发展和改革委员会令第14号)予以处罚。

  本办法实施前业主大会与物业管理企业已签订物业服务合同且尚未到期的,物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,合同到期后按本办法规定执行。

  本办法实施时尚未成立业主大会,且原有收费标准高于本办法最高收费标准的,须相应降低收费标准或提高服务等级。若收费标准低于本办法最高收费标准的,在业主大会成立前不得擅自提高收费标准。

  第三条本办法所称居住区物业(以下简称物业),是指住宅以及相关的公共设施。

  本办法所称物业管理企业,是指接受业主或管委会的委托,根据物业管理服务合同进行专业管理,实行有偿服务的企业。

  第四条物业管理实行居住区管委会管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

  第五条昆明市建设委员会是我市居住物业管理的行政主管部门(以下简称物业主管部门),各县(市)区建设行政主管部门是本辖区内居住物业管理的行政管理部门(以下简称物业管理部门)。

  (一)贯彻执行国家、省、市有关物业管理的法律、法规、规章,并结合实际,制定相应的实施办法和措施;

  (一)宣传、贯彻、落实国家、省、市有关物业管理的法律、法规、规章及物业主管部门的有关规定;

  (二)负责本辖区内居住区管委会的组建审批工作和物业管理企业的资质初审工作;

  (三)负责县(市)辖区内居住物业管理专项资金的管理使用,并接受物业主管部门和财政、审计、物价等部门的监督;

  (五)协调本辖区内有关行政管理部门与居住区管委会、物业管理企业的工作关系;

  第六条业主代表大会是代表居住区业主行使房屋所有权和管理权的一种组织形式,由本居住区的全体业主通过民主选举或协商产生。

  第七条居住区入住率达50%以上时,由当地物业管理部门会同开发建设单位召开第一次业主代表大会。

  业主代表大会行使本条(一)、(二)、(四)、(五)、(七)项职权作出的决定,应当由管委会报当地物业管理部门备案。

  第九条业主公约的文本由物业主管部门统一制订。业主公约对住宅区内所有业主和非业主使用人均具有约束力。

  业主公约、业主代表大会、管委会作出的决定、章程不得与国家法律、法规、规章相抵触。

  第十条居住区管委会是由业主代表选举,体现全体业主意志的具有法人资格的社团组织。

  管委会组成人员中,业主代表不得少于60%。管委会对业主代表大会负责并报告工作。

  第十一条管委会组建时,应向当地物业管理部门申报,经批准后持有关文件向民政部门申请,取得社团法人资格后,方能开展工作。

  (四)通过招标、委托等形式委托物业管理企业对居住区进行管理,并签订管理合同;

  第十三条管委会办公经费及人员工资在物业管理企业收取的居住区综合管理费及商业用房的收入中列支,由物业管理部门按年度核定。

  第十四条管委会制定的章程,应当经业主代表大会通过后方能生效,并报物业管理部门和物业主管部门备案。

  第十五条物业管理企业实行资质认证制度和物业管理收费许可证制度以及管理人员持证上岗制度。

  物业管理企业应当向当地物业管理部门提出申请,经物业主管部门审核,领取省建设行政主管部门统一核发的《物业管理资格证书》后,方可从事物业管理服务。

  取得《物业管理资格证书》的物业管理企业,应当按规定向市物价主管部门申请办理《物业管理收费许可证》,并按核定的收费项目、标准收取费用。

  第十六条物业管理企业接受委托从事物业管理服务,应当与业主或者管委员签订物业管理服务合同。

  物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起十五日内,将物业管理服务合同报居住区所在地物业管理部门备案。

  第十七条物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好,保障物业使用方便、安全,并按照下列要求实施:

  (一)按照国家和本市城市规划、技术标准规范以及管委会审定的物业管理服务年度计划,实施管理服务;

  (二)在业主、使用人使用房屋前,将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人;

  (三)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查,定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护;

  (四)发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时,立即采取保护措施,并按照物业管理服务合同的约定进行维修;

  (六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册;

  (九)发现违反本办法或者业主公约的行为,立即进行劝阻、制止,并向管委会和有关行政机关报告;

  (十)按照物业管理服务合同约定的要求,做好管委会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。

  除前款规定外,物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。

  第十八条物业管理服务收费应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。

  第十九条物业管理服务项目的收费标准由市物业主管部门与市物价管理部门根据我市实际另行制定。

  第二十条物业管理费用由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主或使用人收取。

  第二十一条物业管理企业收费的基础和标准应当公布。已按照本办法向业主或者使用人收取物业管理服务费用的,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

  未受管委会或者业主、使用人委托,物业管理企业自行提供服务收费的,业主或者使用人可以不支付。

  第二十二条物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内,向管委会办理下列事项,并报县(市)区物业管理部门备案:

  第二十三条新建居住区内竣工,经综合验收合格后,开发建设单位应向管委会移交下列工程建设资料的复印件或影印件:

  第二十四条开发建设单位应从新建居住区竣工综合验收合格之日起,自行或者委托物业管理企业对居住区进行前期管理。前期管理期间的管理费、公用设施维修养护费,由开发建设单位承担。

  第二十五条开发建设单位自行或者委托物业管理企业进行前期管理的最长期限为二年。管委会在此期间成立的,开发建设单位应将居住区移交给管委会,由管委会委托物业管理企业管理,开发建设单位与原委托单位签订的管理合同终止。二年期满后管委会仍未成立的,开发建设单位应将居住区移交给当地物业管理部门,由当地物业管理部门直接委托物业管理企业管理,开发建设单位与原受托单位签订的管理合同终止。

  第二十六条开发建设单位或受委托的物业管理企业对居住区内进行前期物业管理期间,应当接受业主及有关职能部门的监督。违反规定的,物业管理部门和物业主管部门有权依法进行查处。

  第二十七条居住区内的排水、供水、供电、供气、通讯等的维修和养护,原则上由各专业部门负责,各专业部门也可以通过合同的形式,委托物业管理企业进行维修养护和管理。

  第二十九条业主或者使用人装修住宅,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。

  物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督,发现违反本办法行为的,应当劝阻制止,并督促改正;对拒不改正的,应当及时告知管委会并报有关行政管理部门依法处理。

  第三十条住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划要求,其业主应当征得相邻业主、使用人和管委会的书面同意,并报县(市)区物业管理部门审核后经市规划和房产行政主管部门审批。

  第三十一条任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地,应征得管委会的同意,报有关行政管理部门批准。并在规定的期限内恢复原状。

  除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外,其它机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的,按照本市有关机动车辆行驶和停(存)车场、点管理的规定执行,具体可由管委会申办有关手续和配合实施管理。车辆停放的收益应当纳入物业维修管理资金,用于公共设施的维修、更新。

  第三十二条利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、使用人和管委会的书面同意后,方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的,应当与管委会签订协议,并按规定支付设置费用。

  第三十三条居住区公用部位、公共设施、设备维修资金实行统一管理,专项用于居住区公用部位、公共设施、设备的维修更新(专项维修资金管理办法另行制定)。

  第三十四条专项资金由开发建设单位,按居住区建设投资总额2%的比例缴纳。在办理居住区建设工程报批手续时缴纳50%,其余部分待居住区竣工验收合格后缴纳。

  (二)住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用,由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担;依照本办法实行专项维修资金管理的,在专项维修资金中列支。

  (三)公共设施的维修、更新费用,由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担;依照本办法实行专项维修资金管理的,在专项维修资金中列支。

  住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。

  物业出现严重损坏,影响业主和使用人安全时,县(市)区物业管理部门应当督促限期维修。

  物业维修资金不足时,业主应当按照管委会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例,交纳物业维修资金。已售公有住宅的设施维修、更新费用,按照市人民政府的规定执行。

  第三十六条住宅的共用部位、共用设备维修时,相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的,责任人应当负责赔偿。

  因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

  第三十七条业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约,应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、住宅使用公约的,管委会或者相关的业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。

  业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的,物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按合同约定加收滞纳金。

  物业管理企业违反物业管理服务合同的约定,应当承担相应的违约责任;造成业主、使用人损失的,应当承担赔偿责任。

  第三十八条业主大会、业主代表大会,管委会作出的决定,违反本办法的,市物业主管部门或者县(市)区物业管理部门应当责令其限期改正或者撤销决定,并通告全体业主。

  (一)违反第十七条、第十九条、第二十条、第二十六条规定的,区别不同情况,除由市物价部门按规定处罚外,物业主管部门或者县(市)区物业管理部门可责令其限期改正,可以并处一千元以上一万元以下的罚款;

  (二)违反第十五条第三款、第十八条规定的,由物价部门按照相关法律、法规的规定处罚。

  物业管理企业违反本办法情况严重的,市物业主管部门可以作出降低资格等级的处理,直至取消资格证书,或建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。

  第四十条新建商品住宅出售单位违反本办法第二十四条规定的,市物业主管部门不予竣工综合验收,开发建设单位不得再承担新的建设项目,并处以一万元以上三万元以下的罚款。

  第四十一条业主、使用人或者其他单位、个人违反本办法,按照下列规定予以处罚:

  (一)违反第二十八条(一)、(二)、(三)项,第三十条第二款、第三十一条规定的,除有关行政管理部门按规定查处外,物业主管部门或者县(市)区物业管理部门可责令其限期改正,恢复原状,可以并处一千元以上一万元以下的罚款。

  (二)违反第二十八条第(四)BOB半岛、(五)、(六)、(七)、(八)、(九)、(十)项,第三十条第一款规定的,由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规的规定处罚。

  第四十二条市物业主管部门违反本办法规定的行为,由市人民政府责令其改正,或者撤销其决定;县(市)区物业管理部门违反本办法规定的行为,由市物业主管部门责令其改正,或者撤销其决定。

  市和县(市)区物业管理部门工作人员玩忽职守,滥用职权,徇私舞弊的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十三条规划、市政、市容环境、房管等城建监察队伍,对物业管理区域内违反规划、市容、环境保护、市政设施、房产管理、绿化管理等法律、法规和规章的,有权依法查处。违反工商、税务、卫生、交通等管理法规的,由相关行政执法部门在其法定职权范围内依法处罚。

  第四十四条当事人对行政管理部门的处罚决定不服的,可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或者提起行政诉讼。

  (一)自用部位,是指一套住宅内部,由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井庭院以及室内的墙面部分;

  (二)自用设备,是指一套住宅内部,由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水BOB半岛、排水、燃气管道、电线等设备;

  (四)共用设备,是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备;

  (五)公共设施,是指物业管理区域内,由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、垃圾中转站、煤气调压站、开闭所等设施。

  第四十六条本办法中业主公约、住宅使用公约、管委会章程的示范文本,以及物业管理服务合同、前期物业管理服务合同的示范文本,由市建委制定。

  第一条为加强物业专项维修资金的管理,保障物业共有部分、共有设施设备正常使用,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,根据《浙江省物业管理条例》和国家有关法律、法规,结合本省实际,制订本办法。

  第二条本办法适用于浙江省行政区域内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

  本办法所称的物业专项维修资金(以下简称专项维修资金),是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分(以下简称共有部分)、建筑区划内共有设施设备(以下简称共有设施设备)保修期满后的维修、更新和改造的资金。

  第三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照本办法的规定交存专项维修资金。

  第四条专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则,实行业主自主管理。物业主管部门应加强指导,督促业主成立业主大会,实行业主自主管理。

  实行业主自主管理的,开业主大会,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意,由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

  未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的,其专项维修资金由设区的市、县(市、区,下同)人民政府专项维修资金管理机构(以下简称维修资金管理机构),代为统一管理。

  第五条省建设行政主管部门会同省财政等部门负责本省专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

  设区的市、县物业主管部门会同同级财政等部门负责本行政区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

  第六条新建物业首期专项维修资金,由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%。具体比例由设区的市、县物业主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定,报经设区的市、县人民政府批准后公布。

  第七条出售公有住房,由业主和售房单位依据国家有关房改政策规定的比例交存专项维修资金,专户存储,专款专用。

  第八条专项维修资金可以由业主自行交存、建设单位或者物业服务企业代收代交。

  新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前,按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金,待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明,并将该内容约定为购房合同条款。对房价中已包含专项维修资金的,建设单位不得再向购房人另行收取。未售出的物业专项维修资金由建设单位交存。

  实行业主自主管理的,业主委员会应持业主大会决定及书面报告通知维修资金管理机构,并报所在地设区的市、县物业主管部门备案。维修资金管理机构应当在收到通知之日起30日内,将该物业小区物业专项维修资金本息连同有关账册一并移交业主委员会。

  第九条专项维修资金应当按有关规定在商业银行开立专户,以物业区域为单位设账,按房号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房号设分户账。

  第十一条业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时,应当续交专项维修资金。具体续交办法由设区的市、县人民政府制定。

  第十二条物业管理区域内共有部分、共有设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用,除国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支外,在专项维修资金中列支。

  售后公有住房与商品房混合物业,其共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,在相应分户账专项维修资金中列支。

  第十四条由维修资金管理机构负责专项维修资金管理的,物业服务企业应当根据物业使用状况,提出一定时期内共有部分、共有设施设备维修、更新和改造计划及专项维修资金使用方案,经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后,由业主委员会组织实施,并报维修资金管理机构备案。

  未实施物业管理的住宅小区,由所在社区居民委员会参照前款规定制定使用方案,并组织实施。

  第十五条由维修资金管理机构负责专项维修资金管理的,其使用按照以下程序办理:

  (一)物业服务企业根据专项维修资金使用方案,提出实施项目和资金使用预算;未实施物业管理的住宅小区,由相关业主根据专项维修资金使用方案提出实施项目使用预算;

  (二)专项维修资金使用方案和使用预算,报业主委员会或者社区居民委员会审核。社区居民委员会审核时应当征求相关业主的意见;

  (三)物业服务企业持经审核的资金使用方案和资金使用预算及其他规定材料,向维修资金管理机构申请划拨专项维修资金。未实施物业管理的住宅小区,由社区居民委员会持资金使用方案和使用预算,申请划拨专项维修资金;

  (四)维修资金管理机构根据申请进行核准,并按照核准使用额度的70%划转至申请单位;

  (五)工程竣工后,凭业主委员会或社区居民委员会,或者其委托专门机构审核的工程决算及工程质量验收合格证明,经维修资金管理机构核实后拨付应付费用的剩余款项。

  第十六条实行业主自主管理的,其物业维修资金的使用方案和使用程序,由业主委员会参照本办法第十四条、第十五条规定提出,经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后,由业主委员会组织实施。

  第十七条物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用按照下列规定列支:

  (一)涉及整个物业区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用,在该区域全体业主专项维修资金账户中列支;

  (二)涉及单幢或部分物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用,在其相关业主的专项维修资金账户中列支;

  专项维修资金不足支付维修费用的,不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

  第十八条应当按首期交存的专项维修资金总额的35%设立应急备用金,用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新。

  发生前款规定的紧急情况,需要立即对住房共有部分、共有设施设备进行维修和更新的,由物业服务企业或者相关业主提出建议,经业主委员会或者社区居民委员会证明核实,可直接拨付维修资金。物业服务企业或者相关业主未按规定及时实施维修和更新的,设区的市、县物业主管部门可以组织代修。

  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用;

  (二)依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (五)法律、法规、规章及国家和省有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。

  第二十一条专项维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息;其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。专项维修资金存款利息实行一年一结,定期计入业主分户账内。

  第二十二条专项维修资金专户及存储情况,应当定期与银行核对,并定期在物业小区向业主公布下列情况,接受业主监督:

  第二十三条专项维修资金应当建立查询制度,接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。

  第二十四条在保证专项维修资金安全和正常支付的前提。