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BOB半岛物管江湖的2023
发布日期:2024-01-08 02:52:26

  BOB半岛如果说2020年是物管行业价值元年、2021年是并购元年、2022年开启减值元年,那么2023年该如何定义,物管行业路又在何方?

  2020年前,先后有9家物企在港交所上市。如中海物业、绿城服务、碧桂园服务等。

  此期间内上市的物企大多都动机单纯,加上地产危机还未乍现,数量稀缺,资本追捧,一度走出了独立行情。

  后来又在新冠疫情的背景下,物企成了英雄般的存在,关联方加持下更是成了香饽饽、极品赛道……股价翻倍的比比皆是。

  不过后来由于三道红线试行,房企缺血,造就了2020年有17家物企IPO。华润万象生活、远洋服务、恒大物业和容貌你刚才服务等就在此列。

  勿爷觉得BOB半岛,相比2020年前“单纯”,这17家物企不敢说全部,至少有部分物企上市动机不纯,这也为后面几年物业股跌下神坛埋下了雷点。

  原因大家都知道,房企日子不好过,美元债危机爆发,旗下物管板块成色不足,港交所抬高了门槛把关渐严,物企失了上市底气。

  显而易见,没点背景的房企想拆分物业板块上市回血已经比上蜀道还难,物企IPO的风口已经被吹到了爪洼国。

  之前两年,“规模为王”指引下,简单粗暴的收购是物企快速做大业绩的捷径,也是给资本市场画的大饼。

  从彩生活收购万象美物业后的业绩爆表,到其它物企竞相效仿,可以说2017年至2021年,物管江湖除了IPO能刺激市场神经外,就要数收购了。

  不过成也收购,败也收购。2023年中期业绩,碧桂园服务对蓝光嘉宝服务等3家标的计提减值,导致净利润腰斩,而且还将增加对关联方应收账款计提。

  碧桂园服务如此,其它物企也未能幸免,都多多少少自斩了一刀,详情可见往期文章《2022年52上市物企计提减值排名》。

  曾经,李长江评价彩生活掉出第一梯队,错在没有继续并购下去。事实上,收购打下的江山能守住才是关键。

  并购是蜜糖也是毒药,尝到苦头后,除了个别国家队物企外,上市物企几乎已把并购束之高阁。

  所以年内鲜有大笔并购,更多的是和关联方交易。且最大的两笔并购都在官宣不久后终止。

  新大正是三思而后行觉得不合适,中海物业更多的市场并不看好其涉足关联方的监理生意,听劝。

  但上市后,除了份内工作外,物企还要为战投、投资者负责。不过作为实控人的个别关联方,还是做出了有损物企的操作,导致调表师有异议,物企发不出财报停牌。

  如恒大物业消失的134亿,鑫苑服务被质押的4.02亿,以及关联方拖欠物企数目庞大的应收账款。

  想要不被房企拿捏,物企只有独立才行。所以我们看到了,很多物企已经开始去地产化,甚至自立门户。

  如恒大物业更名金碧物业、旭辉永升也拟撕掉旭辉标签,和已经独立的金科服务……

  不过或许是血脉压制,或许是年底为了冲刺业绩,还是有很多物企续签了关联交易,且提高了上限。

  能预判的是,如果房地产行业气色好转,这些关联交易无须担忧。但反之,物企可能还要过几年苦日子。

  因业绩和股价滑坡、暴跌,被韭菜吐槽诟病;因个别(少数)业主不满意服务质量,被喊着更换甚至取消物业。

  但在勿爷看来,房地产开发时代结束,服务时代来临,决定了重担在肩物企不会黯然退场。

  2021年1月,住建部等10部门联合印发通知,从6个方面对物企提升住宅物业管理水平和效能提出要求,鼓励物业服务企业开展养老等延伸服务。

  如今两年已过,鼓励物企发展又被发改委纳入《产业结构调整指导目录(2024年本)》:

  所以综上所述,勿爷认为,由于IPO风止、并购路艰以及难舍的关联交易,上市物企未来很难再出现前几年的业绩高增,但行业洗牌后业绩也会趋于稳健。