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BOB半岛关于对城市小区物业管理工作的建议及答复
发布日期:2024-01-09 03:09:17

  BOB半岛物业管理是城市社区管理、构建和谐社会的重要内容。例江阳区主城区4个街道中,南城街道、北城街道为代表的老城区共有楼栋796栋,其中具备物管的楼栋为76栋,物管比例为9.55%。大山坪街道、华阳街道为代表的新城区共有小区138个、单元1970个,其中具备物管的楼栋、小区、单元共计931个,物管比例为45.8%。近年来,因物管费收取标准、水电气资费纠纷等问题,小区业主、物业管理、水电气公司之间矛盾日渐尖锐,有时甚至演变成为堵塞交通、集体等件。

  (一)行业监管亟需加强。一是行业管理错位缺位。由于市区同城,物管的管辖权限在市房管局,物管纠纷的事权又在江阳区。在物管纠纷的化解上,江阳区因缺乏行政管理权限,无法对物业管理公司进行有效的约束和规范,矛盾化解工作开展困难。而市房管部门由于人手不足,也无法对物管行业进行有效的管理。二是对物管企业、业主的管理不对等。政府对物业公司可以从行政、法律上加强管理上,但对业主故意拒缴物管费等行为的约束能力不强。这种管理上的不对等,导致物管企业在一些物管纠纷中处于被动地位,从而引起物管公司采取更为极端的办法来处理,造成矛盾的扩大化甚至引发维稳事件。三是业主委员会运作失效。首先,业主委员会在法律上的地位存在一定的局限性,对物管企业和业主的约束能力有限,使得卫生清扫不到位、业主拖欠物管费、物管收费不合理等小的物管问题被搁置,进而酝酿成大矛盾,引发物管公司的偏激行为或业主。其次,个别业主委员会成员利用手中的权力牟取私利,将业主的集体利益束之脑后,导致业主对业主委员会的信赖程度极低,业主委员会在物业纠纷的调处上举步维艰。第三,部分业主委员会责任心不强,与自身利益无关则持“多一事不如少一事”的态度,使得业主与物管公司之间的矛盾得不到化解,造成业主与业主委员会之间、物管公司与业主委员会之间的矛盾激化。

  (二)物业服务水平亟需提高。有的物管企业服务意识不到位,往往以管理者的身份自居,凡事不征求业主意见,将自己的意愿强加于业主身上。有的不按合同提供相应的服务,有的粗暴处理业主与物管企业之间的纠纷,有的拒不公开财务收支,有的擅自挪用代收费用,甚至部分收款员卷款私逃,从而引发业主的不满。有的物管企业服务层次较低,不能采取行之有效的方法去解决好小区管理运作过程中出现的如垃圾分类收集、特种维修服务等方面的问题,让业主对物管公司产生办事能力差、服务水平低的认识,引发业主对物业公司的不满。

  (一)加大政府介入力度。一是建立健全物管协调机制和业主委员会监督机制,加大对房地产行业的监管和指导,强化对业主委员会和物业公司的属地化管理。二是建立“优质物管企业库”,扶持并优先推荐管理规范的物管企业,建立健全物业公司推出机制。三是对小区物管公司的聘用要求、收费标准、账务公开等项目予以规范,实现物业管理规范化、制度化。四是建立停水、停电、停气提前告知制度,逐步推进户表改造工程,减少和避免因物管费用问题造成的停水、停电、停气现象。五是协调物业管理入驻老城区楼栋,提升老城区物管水平。六是对无物管小区进行区域划分,再以社区为主体或打包给物管公司的方式,对区域进行公共管理和服务。

  (二)理顺物管责任权限。规范和清理物管公司的职能权限和责任范围,明确物业管理公司的服务范畴。对诸如业主违章搭建、开发商建筑质量不过关、水电气部门管线维修不到位等问题的管理主体和责任主体予以明确,让政府、事业部门、房地产开发商、业主委员会真正承担起在物业管理相关业务中的责任,避免物管公司在小区管理运作过程中充当“替罪羊”的角色。

  (三)提升物管服务水平。一方面,物管公司要加大对管理人员就服务态度、工作方法、职业道德、工作技能等方面的职业培训力度,建立服务卡制度,提高服务水平。另一方面,物管公司要加快各类服务的专业化进程,例如将开门开锁、电器维修、水管疏通、电路维修、家政服务等业务外包给专业的对口公司,物管公司负责对专业公司进行联系监督。

  您在省人大十一届五次会议期间提出的《关于对城市小区物业管理工作的建议》(第23号)收悉。经我厅认真研究办理,现答复如下:

  物业服务业是服务业一个新的领域,也是一项关系民生的重要工作,同时还是构建和谐社会的基础。由于物业管理行业涉及千家万户、参与主体多、矛盾纠纷多,因此,加大政府多个职能部门介入和监管力度,是解决物业矛盾与纠纷的一个重要举措,同时物业管理行业的良性发展需要市场参与各方共同努力来达到。

  (一)议案中提及的“建立健全物管协调机制和业主委员会监督机制,加大对房地产行业的监管和指导,强化对业主委员会和物业服务公司的属地化管理”十分中肯,也是我们在2010年以来积极推动《四川物业管理条例》立法一直希望解决的问题。同时我们也通过行业信用管理体系等方式来加强政府对行业的监督管理力度。

  (二)议案中提及的“优质物管企业库”,我们正在通过信用管理体系来完成,变原有的物业服务公司静态资质管理为动态的物业服务公司信用信息管理。今后业主或物业使用人可以通过查询物业服务公司信用信息体系了解全省物业服务企业的诚信履约状况。

  (三)议案中提及的“对小区物管公司的聘用要求、收费标准、财务公开等项目予以规范,实现物业管理规范化、制度化”方面,通过全省物业管理市场近二十余年的发展,总的来说在以上方面不断进步,但确实也存在良莠不齐的情况。我们在制定《四川省物业管理条例》和相配套的规范性文件中对以上内容作了相应的规范。在行业日常监管中,也将此作为考评物业服务企业和项目的重要内容。

  理顺物管责任权限,明确各方职责是非常必要。要加强各职能部门与物业服务企业、业主之间的沟通和信息交流BOB半岛,同心协力,相互配合,共同发挥作用,共同搭建起构建和谐物管的桥梁。

  正如你所分析BOB半岛,物业管理不是大包大揽,服务是要有一定责任边界。目前许多业主的物业消费意识还不够健全,把物业管理中遇到的诸多问题都归咎物业服务企业。政府应该通过媒体积极宣传引导,通过政府相关行政主管部门、行业协会、媒体对法律法规的解读、公布合同示范文本、公开物业热点问题案件审理结果等方式来正面引导群众对物业服务的责、权、利的正确理解和认识,明确物业管理各方主体的责任,积极化解各种矛盾纠纷。

  《四川省物业管理条例》已于2012年3月29日经省十一届人大常委会第二十九次会议通过,7月1日起正式实施。《条例》对物业管理市场参与各方的责任义务作了进一步的界定明确,确保物业服务公司在服务过程中责、权、利的对等,促进物业管理消费趋向于理性。

  相信《条例》的实施,将指导和规范我省物业管理活动有序开展,提升全行业的服务水平,增进全社会对物业服务行业的认识和理解起到积极作用。

  感谢您对我们工作的关心和支持,希望您继续为我省物业管理的持续健康发展提供宝贵的意见和建议。

  物业管理是城市社区管理、构建和谐社会的重要内容。例江阳区主城区4个街道中,南城街道、北城街道为代表的老城区共有楼栋796栋,其中具备物管的楼栋为76栋,物管比例为9.55%。大山坪街道、华阳街道为代表的新城区共有小区138个、单元1970个,其中具备物管的楼栋、小区、单元共计931个,物管比例为45.8%。近年来,因物管费收取标准、水电气资费纠纷等问题,小区业主、物业管理、水电气公司之间矛盾日渐尖锐,有时甚至演变成为堵塞交通、集体等件。

  (一)行业监管亟需加强。一是行业管理错位缺位。由于市区同城,物管的管辖权限在市房管局,物管纠纷的事权又在江阳区。在物管纠纷的化解上,江阳区因缺乏行政管理权限,无法对物业管理公司进行有效的约束和规范,矛盾化解工作开展困难。而市房管部门由于人手不足,也无法对物管行业进行有效的管理。二是对物管企业、业主的管理不对等。政府对物业公司可以从行政、法律上加强管理上,但对业主故意拒缴物管费等行为的约束能力不强。这种管理上的不对等,导致物管企业在一些物管纠纷中处于被动地位,从而引起物管公司采取更为极端的办法来处理,造成矛盾的扩大化甚至引发维稳事件。三是业主委员会运作失效。首先,业主委员会在法律上的地位存在一定的局限性,对物管企业和业主的约束能力有限,使得卫生清扫不到位、业主拖欠物管费、物管收费不合理等小的物管问题被搁置,进而酝酿成大矛盾,引发物管公司的偏激行为或业主。其次,个别业主委员会成员利用手中的权力牟取私利,将业主的集体利益束之脑后,导致业主对业主委员会的信赖程度极低,业主委员会在物业纠纷的调处上举步维艰。第三,部分业主委员会责任心不强,与自身利益无关则持“多一事不如少一事”的态度,使得业主与物管公司之间的矛盾得不到化解,造成业主与业主委员会之间、物管公司与业主委员会之间的矛盾激化。

  (二)物业服务水平亟需提高。有的物管企业服务意识不到位,往往以管理者的身份自居,凡事不征求业主意见,将自己的意愿强加于业主身上。有的不按合同提供相应的服务,有的粗暴处理业主与物管企业之间的纠纷,有的拒不公开财务收支,有的擅自挪用代收费用,甚至部分收款员卷款私逃,从而引发业主的不满。有的物管企业服务层次较低,不能采取行之有效的方法去解决好小区管理运作过程中出现的如垃圾分类收集、特种维修服务等方面的问题,让业主对物管公司产生办事能力差、服务水平低的认识,引发业主对物业公司的不满。

  (一)加大政府介入力度。一是建立健全物管协调机制和业主委员会监督机制,加大对房地产行业的监管和指导,强化对业主委员会和物业公司的属地化管理。二是建立“优质物管企业库”,扶持并优先推荐管理规范的物管企业,建立健全物业公司推出机制。三是对小区物管公司的聘用要求、收费标准、账务公开等项目予以规范,实现物业管理规范化、制度化。四是建立停水、停电、停气提前告知制度,逐步推进户表改造工程,减少和避免因物管费用问题造成的停水、停电、停气现象。五是协调物业管理入驻老城区楼栋,提升老城区物管水平。六是对无物管小区进行区域划分,再以社区为主体或打包给物管公司的方式,对区域进行公共管理和服务。

  (二)理顺物管责任权限。规范和清理物管公司的职能权限和责任范围,明确物业管理公司的服务范畴。对诸如业主违章搭建、开发商建筑质量不过关、水电气部门管线维修不到位等问题的管理主体和责任主体予以明确,让政府、事业部门、房地产开发商、业主委员会真正承担起在物业管理相关业务中的责任,避免物管公司在小区管理运作过程中充当“替罪羊”的角色。

  (三)提升物管服务水平。一方面,物管公司要加大对管理人员就服务态度、工作方法、职业道德、工作技能等方面的职业培训力度,建立服务卡制度,提高服务水平。另一方面,物管公司要加快各类服务的专业化进程,例如将开门开锁、电器维修、水管疏通、电路维修、家政服务等业务外包给专业的对口公司,物管公司负责对专业公司进行联系监督。

  您在省人大十一届五次会议期间提出的《关于对城市小区物业管理工作的建议》(第23号)收悉。经我厅认真研究办理,现答复如下:

  物业服务业是服务业一个新的领域,也是一项关系民生的重要工作,同时还是构建和谐社会的基础。由于物业管理行业涉及千家万户、参与主体多、矛盾纠纷多,因此,加大政府多个职能部门介入和监管力度,是解决物业矛盾与纠纷的一个重要举措,同时物业管理行业的良性发展需要市场参与各方共同努力来达到。

  (一)议案中提及的“建立健全物管协调机制和业主委员会监督机制,加大对房地产行业的监管和指导,强化对业主委员会和物业服务公司的属地化管理”十分中肯,也是我们在2010年以来积极推动《四川物业管理条例》立法一直希望解决的问题。同时我们也通过行业信用管理体系等方式来加强政府对行业的监督管理力度。

  (二)议案中提及的“优质物管企业库”,我们正在通过信用管理体系来完成,变原有的物业服务公司静态资质管理为动态的物业服务公司信用信息管理。今后业主或物业使用人可以通过查询物业服务公司信用信息体系了解全省物业服务企业的诚信履约状况。

  (三)议案中提及的“对小区物管公司的聘用要求、收费标准、财务公开等项目予以规范,实现物业管理规范化、制度化”方面,通过全省物业管理市场近二十余年的发展,总的来说在以上方面不断进步,但确实也存在良莠不齐的情况。我们在制定《四川省物业管理条例》和相配套的规范性文件中对以上内容作了相应的规范。在行业日常监管中,也将此作为考评物业服务企业和项目的重要内容。

  理顺物管责任权限,明确各方职责是非常必要。要加强各职能部门与物业服务企业、业主之间的沟通和信息交流,同心协力,相互配合,共同发挥作用,共同搭建起构建和谐物管的桥梁。

  正如你所分析,物业管理不是大包大揽,服务是要有一定责任边界。目前许多业主的物业消费意识还不够健全,把物业管理中遇到的诸多问题都归咎物业服务企业。政府应该通过媒体积极宣传引导,通过政府相关行政主管部门、行业协会、媒体对法律法规的解读、公布合同示范文本、公开物业热点问题案件审理结果等方式来正面引导群众对物业服务的责、权、利的正确理解和认识,明确物业管理各方主体的责任,积极化解各种矛盾纠纷。

  《四川省物业管理条例》已于2012年3月29日经省十一届人大常委会第二十九次会议通过,7月1日起正式实施。《条例》对物业管理市场参与各方的责任义务作了进一步的界定明确,确保物业服务公司在服务过程中责、权、利的对等,促进物业管理消费趋向于理性。

  相信《条例》的实施,将指导和规范我省物业管理活动有序开展,提升全行业的服务水平,增进全社会对物业服务行业的认识和理解起到积极作用。

  感谢您对我们工作的关心和支持,希望您继续为我省物业管理的持续健康发展提供宝贵的意见和建议。