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BOB半岛宝新金融研报:物业开发及管理行业在下一个维度寻觅蓝海
发布日期:2024-01-20 18:50:31

  BOB半岛2020年,我们维持对房地产行业中性看法,虽然我们预期收紧政策减少,但今年受新冠肺炎疫情影响,早前内地多个城市已要求发展商停止售楼活动,会拖累全年住宅销售增长,加上人民币仍处弱势,为外债比例高的内房板块带来负担。同时,过往棚改带来的需求增长已不复见,价量均有压力。不过鉴于地产上下游产业链长,行业为国家经济之定海神针,政策收紧空间不大BOB半岛,但凡有偏鸽政策出台,都可为投资者带来机会。市场预料行业会于第二季度逐渐恢复,现时不用过份悲观。

  参考当年非典于第一季度扩散,第二季进一步爆发,我国GDP当季同比增速由第一季度的11.1%下跌至第二季度的9.1%,期后于第三季度开始逐渐回复增长动力,可见疫症预计影响GDP一个季度。房地产为经济定海神针,政策于今年会适度趋松。最近各地推出政策应对疫情,相关政策主要是延迟缴纳土地出让金、放宽预售条件、开竣工时间顺延等多方面扶持房企的政策,可见政策偏向于支持行业稳健发展,我们认为将来的政策方向将会是以「地方微调放松」作主旋律。

  物业管理板块于2019年至今跑赢大市,原因包括1) 房市红海市场足以支持物业管理行业发展;2) 物业管理公司收入模式稳定,进可攻退可守;3) 增值服务业务为增长点; 4) 行内并购支持强者恒强;5)2B及2G为住宅物业管理以外的蓝海市场。我们认为该板块具长线投资价值,但现时估值属偏高,投资者宜等待更好入市时机。

  选股方面,投资者可从多个维度分析企业的增长潜力BOB半岛。1) 首先,合同管理面积的增长要视乎关联公司的支持及第三方项目的开拓能力;2) 增值服务增长可支持毛利率扩张;3) 并购能力可决定企业能否扩大版图及增加业态类型。

  一般而言,物管公司的增值服务占比愈高,其毛利率亦愈高。于2019年上半年,雅生活服务的增值服务占比达45% (外延增值服务及社区增值服务合计),毛利率为37%。

  并购能力可决定企业能否扩大版图及增加业态类型。由于全国房市销售增长放缓,物业管理公司单靠关联物业开发商的管理面积输出并不足够,积极开拓第三方物业项目同时加大收并购才是上策。近年来多家物业管理公司分拆上市,目的是为了有足够资金进行收并购。

  至目前为止,碧桂园服务及雅生活服务的现金水平较高,未来将有更多的机会进行收购,就在2019年下半年,雅生活以15.6亿元收购中民物业60%股权,及以不超过5亿元收购新中民物业6成股权。展望未来,物管公司将要进一步增加集团智能化技术运用以提升运营效益;扩阔服务范围,完善社区生态圈,如在社区发展生鲜模式、提供养老服务、教肓服务等;开拓非主宅物管蓝海,这一切都需要资本的投放,因此强者恒强将为定律。

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