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BOB半岛关注海南物业管理 业委会不作为、乱作为咋办?监管难
发布日期:2024-01-24 20:40:50

  BOB半岛业委会成立难,那么已经成立了业委会的运行情况又如何呢?省人大环资工委在调研《海南经济特区物业管理条例》实施情况后认为,从目前已成立的业委会运行情况来看,存在相当一部分业主委员会未按规定履行业主委员会职责,存在运行不规范、不作为BOB半岛,甚至乱作为的现象。如没有起到业主委员会维权、监督和协调的作用,对业主与物业服务企业的矛盾不管不问不协调等;二是任期届满不组织换届选举,导致任期届满后自动解散;此外,缺少监督和制约。由于业主委员会没有经费,无人监管,致使个别业主委员会委员利用续聘或选聘物业服务企业、与物业服务企业协商使用公共部位收益等时机,趁机谋取个人私利,损害了全体业主的利益。

  业委会成立之后,本应尽到职责为小区管理服务BOB半岛,为业主权益提供保障,但实际上一些小区业委会成立之后并未真正做到这些,反而出现了乱作为的情况。

  2017年,海口振兴南路经贸小区部分业主向媒体爆料,该小区业委会在没有经过小区业主同意的情况下,私自以全体小区的名义批准存在油烟污染的餐馆在小区内建设烟囱,被业主质疑此举损害了业主的权益,涉嫌程序违规,乱作为。

  而对于不少业主质疑业委会做此决定并未进行公示,小区业委会负责人表示建设烟囱是因环保整改需要,是经过业委会主要成员决定的,其认为业委会有权决定,不可能每件事都通过全体业主。

  2016年,美舍新村小区业主投诉,小区2003年成立首届业委会后就再未改选,2015年一名业主从以前业委会成员取得公章,随后联合小区其他几位业主私自与一家物业公司签订合同,结果物业收费诸多不合理,外来车辆乱入,卫生也没做好。

  后经住建部门核查,一般小区业委会任期3年,该小区业委会早已过期却从未再开业主大会改选备案,该业主作为“业委会主任”与物业公司签的合同无效。但公章没有移交主管部门,首届业委会是导致这出“乱作为”的责任方之一。

  而在此前,海口椰林小区业委会过期后没有召开业主大会改选,而是只要求部分业主开会投票签名后成立新业委会,并以业委会名义将个别业主家打开来出租给外人,最终经过交涉业主才取回房屋。

  根据《海南经济特区物业管理条例》第二十五条,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求所在地人民政府物业管理主管部门依法处理或者向人民法院提起诉讼。此外,业主还可组织签名对委员进行罢免。但对于这种“乱作为”以及严重“造假”的问题,损害了业主的权益,条例并未明确作出规定,有错误行为的业委会该承担哪些责任。

  除了“乱作为”,还有的业委会在成立之后不积极作为,甚至因为不积极作为和失职酿成激烈矛盾。

  2015年,亚洲豪苑原业委会到期,由于迟迟没有改选,业委会“形同虚设”BOB半岛。当年年底,在热心业主倡议下该小区成立了新的业委会,结果在未正式批准之前,物业递交辞呈并要求拿走业主们预交的10余万元管理费。原因是物业当初提交的合同履约保障金10万元被用于上一任物业拖欠的水电费,这导致物业与新业委会闹得不可开交。

  当时住建部门物管处的负责人分析,这是因为新老业委会没有做好交接,业委会运行不够规范合理,没有真正起到物业与业主沟通的桥梁作用。

  由于上届业委会的失职,如没有要求物业进行财务公示,并对前任物业的水电欠款进行追索;新老业委会没有进行交接,导致业主与物业、业主与业委会成员之间的不信任和矛盾激化。

  根据《海南经济特区物业管理条例》的相关规定,因业委会成员不履行委员职责,经业主委员会三分之一以上委员或者20名以上业主提议,可以召开业主大会会议决定是否罢免其委员职务。但对于不作为,或者未能积极履职导致小区蒙受损失甚至激烈冲突的,又该如何进行处罚?条例中没能给予说明。

  海南法立信律师事务所律师孙雨寒认为,《海南经济特区物业管理条例》第十一条第二款规定,已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提交筹备召开首次业主大会会议和成立业主委员会、并已推选业主代表组成首次业主大会会议筹备组的报告。“30%的标准是不是有点高,10%是否可行,鼓励业委会的成立。”孙雨寒表示,条例将条件和程序放在一起,条件虽不能做修改,但程序上可以放宽。此外,孙雨寒认为,业主参会决策方式上可以尝试改变,采用现代通讯手段,建立电子投票系统或书面方式,即使不在小区居住的业主,也可以发表自己的意见。目前条例缺失这部分,建议进行修改。

  长期关注小区事务的海南海大平正律师事务所律师陈洪德认为,条例支持业主成立业委会的力度不够,应该加入要求开发商提交业主花名册的条款,进一步明确花名册内需要包含的内容,比如业主姓名,住宅面积以及房号和联系方式等信息,以便筹备组顺利联系业主签名达到召开业主大会要求。同时,要求开发商或业主按照小区面积和规模缴纳一定的业委会成立启动基金。

  对于如何更便利业主投票表决,此前海口市住建局物业管理处有关负责人表示,住建部门正积极开展“物业云”系统建设,未来引导小区业主在物业云上进行身份信息的验证注册,直接在网上进行投票表决。

  “条例第十八条规定:业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、能模范履行业主义务和有一定工作能力的人员担任,但没有对业委会委员资格进行明确的要求,比如,业委会候选委员没有诚信不良或犯罪记录、不得拖欠物业管理费、亲属不得在物业服务企业工作等,建议这方面立法上可以尝试突破。”孙雨寒说。

  “业委会对委员的要求要公正廉洁、热心公益事业、责任心强、有工作能力而又不拿报酬,实际上这样的委员很难找到。”海口市住建局物业管理处相关负责人说。

  该负责人认为,应该支持给业委会委员一定的资金补贴,鼓励业委会委员为小区积极出力,但同时建议在条例中增加条款,对业委会和业委会委员作出错误决定导致业主或物业服务企业利益受损时,应该承担相应的责任。