× 快速导航
新闻资讯
分类
BOB半岛物业管理知识:物业管理的制度特色
发布日期:2024-02-02 23:57:03

  BOB半岛物业管理的基础是业主的建筑物区分所有权,对物业进行管理是业主行使建筑物区分所有权的行为。选聘物业服务企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一,业主还可以根据实际情况决定采取其他方式,比如自行管理,或者将保洁、绿化等专项事务直接委托专业公司。《条例》本着尊重业主财产权利的原则,并不强制业主必须实行物业管理,而只是规范实行物业管理时各方的行为。《条例》充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系,均遵循了民事法律关系的基本原则,强调物业服务企业与业主是平等的民事主体,是服务与被服务的关系,保证业主充分行使财产权。对于业主的共同利益,也由业主在民主协商的基础上自我平衡。应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后,按规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。《条例》对业主财产权利的尊重和保护,还体现在对侵害业主财产权的救济上:建设单位和物业服务企业的行为给业主造成损失的,应该依法承担民事损害赔偿责任;物业服务企业不得擅自改变物业管理用房的用途。

  共有物权是构成业主之间联系的基础。业主共同财产的管理和共同利益的平衡,需要有民主协商的机制来实现。业主一旦共同决定委托物业服务企业实施物业管理,就必须遵守管理共同财产的共同契约。共同契约就必然要在单个业主利益的分散性与整体业主利益的统一性之间实现协调和均衡;业主加入共同契约就意味着要遵守少数服从多数的原则。

  业主大会制度和管理规约制度,目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。业主大会是表达业主意愿BOB半岛、实现业主共同利益的组织形式,其基本的议事规则就是民主协商。管理规约是依据国家相关法律、法规制定的,是业主应当共同遵守的行为准则,对全体业主具有普遍约束力。管理规约是规定业主在物业管理区域内涉及业主共同利益的权利与义务的自律性规范,是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定,是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件。通过管理规约,建立物业共同关系人的行为准则,可以形成良好的共同财产管理、共同利益协调的物业管理秩序。

  物业管理活动中的问题,有的是由《条例》所规范的,有的是由其他法律法规所规范的。物业管理活动各方主体也应当遵守其他法律、法规确定的行为规范。

  《民法通则》、《物权法》、《合同法》、《公司法》、《房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规规定的相关制度,都是规范物业管理活动的法律依据。所以,在贯彻实施《条例》中,不仅要学习领会《条例》的内涵,还要学习和贯彻好其他有关的法律、法规,要充分发挥法律法规的协同作用,共同规范物业管理活动。

  例如物业的质量问题。业主购买物业,形成与建设单位之间物业买卖的民事法律关系,有关法律规定由建设单位承担物业建造过程中的质量责任。尽管业主在物业交接后才发现物业质量问题,但原来的法律关系在物业管理阶段仍然存在,业主应当依据有关法律法规追究建设单位的质量责任。

  物业管理活动中大量民事关系的处理,应当通过设定规则BOB半岛,由当事人自行调节或者通过司法程序调节。对于民事关系,不宜采取政府行政措施进行调节。《条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的私人事务,不设定行政管理权;对不属于政府行政职责的事务,不设定行政规则;对应当由业主自行处理的事务,不设定行政强制措施。同时,《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限,对凡是能够通过追究民事责任解决的,不再设定行政处罚;对违反行政管理规定,又同时构成民事违约或侵权的行为,则坚持损害赔偿优先的原则。

  市场规则的完善,是市场主体行为规范的基础。物业管理的发展,从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。《条例》按照社会主义市场经济的原则,对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、物业服务合同等作出了规定。这些规定的目的,就是培育市场,充分发挥市场优化资源配置的作用。从处理政府和市场关系的角度,《条例》是一部体现政府转变职能的行政法规。

  1、凡本网注明“来源:建设工程教育网”的所有作品,版权均属建设工程教育网所有,未经本网授权不得转载、链接、转贴或以其他方式使用;已经本网授权的,应在授权范围内使用,且必须注明“来源:建设工程教育网”。违反上述声明者,本网将追究其法律责任。

  2、本网部分资料为网上搜集转载BOB半岛,均尽力标明作者和出处。对于本网刊载作品涉及版权等问题的,请作者与本网站联系,本网站核实确认后会尽快予以处理。

  本网转载之作品,并不意味着认同该作品的观点或真实性。如其他媒体、网站或个人转载使用,请与著作权人联系,并自负法律责任。